浅谈厦门房地产市场的投资价值.doc

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1、浅谈厦门房地产市场的投资价值厦门立丹行置业有限公司厦门的高房价，让买房人望房兴叹，而厦门的高地价，亦是让开发商又爱又恨。作为海西重要城市，房企积极布局厦门一是战略选择的必要，二是从过往历史来看，进军厦门为多数房企带来了可观的回报，相比于多年来房价不温不火的三四线城市来说，近年来厦门房价—路高歌猛进，让花重金大胆进入厦门的房企赚得盆满钵满。在经历了2016年的暴涨行情之后，目前厦门的地价起步价基本在3万元/平以上,2017年1-5月全市共举行2次商住用地拍卖，合计出让7幅商住用地（不计限价房地块），政策高压下，房企拿地较去年更为理性，市场疯狂程度有

2、所降温，但地价仍居高不下，除了海沧东孚H2017P01地块实际楼面价（扣除配建面积后）2.83万元/平，其他地块均超3万元/平。岀让时间地块编号占地面积（就）建筑面积（Itf）容积率竞地单位实际楼面价（扣除配建后）2017年2月15日翔安2016XP1213188264002.00住宅366512017年2月15日翔安2016XP1317126313002.00世茂333892017年2月15日翔安2016XP1411171335003.00世茂303752017年5月18日同安2017TP0111386250002.20融信335322017年

3、5月18日同安2017TP0214595320002.19保利347592017年5月18日同安2017TP0318830428002.27禹洲315192017年5月18日海沧II2017P018677217002.50海投28309地价超过房价，“面粉贵过面包价刀成常态2016年房地产市场火爆异常，“地王”接二连三，地价跳涨。2016年厦门市一手商品住宅成交均价26851元/平，而商住用地平均楼面价31231元/平，房地比仅为0.86,地价超过房价；2017年1-4月厦门市一手商品住宅成交均价33647元/平，同期商住用地平均楼面价33047

4、元/平，房地比为1.02,房地比有所提升，但仍是非理性的比值。（备注：楼面价为扣除限价房和配建面积后的实际楼面价）土地成本压力越大。房价地价比小于1.0,说明地价已经超过房价。如果仅从房价地价比来看，厦门的房地产市场几乎是没有投资价值的，那么，每次土拍仍吸引众多实力房企参与，且溢价率居高不下，房企会做赔本生意吗？我们从几个方面来一窥究竟。历年厦门常住人口1、厦门人口持续净注入，为房地产提升有力支撑：2016年厦门全市常住人口392万人，较2015年增加6万人，增长率在省内居首。厦门流入人口规模庞大，人口持续净流入；厦门人口密度大，岛内人口密度超1

5、2000人/平方公里，全市平均人口密度远高于省内泉州、福州等地，在主要城市中亦居前列。厦门对人口极强的吸附力不仅带动了城市经济的发展,同时也为房地产市场提供了坚实的基础。厦门人口空度（人/平方公里）■第驻人口（万人）■人口净流入（万人）■岛外■岛内3533613673733813863922000015000127152016年3、市场表现健康，房价保持上涨：纵观近10年的厦门楼市，房价稳步上涨，数据显■173Il76Il76H176Il78Il75Il71IlIIIIIIIIIIII20102011201220132014201520162、市

6、场容量大，且呈增长之势：近年来厦门一二手住宅销量增长明显，2015年二手住宅市场开始爆发，全市一二手住宅成交751万而，较2014年大幅上涨55%;2016年保持增长态势，成交近850万nf。厦门购房需求犬，住宅市场容量可观。示，2007年以来，全市住宅均价累计涨幅253%,年平均涨幅高达19%。在2016年的疯狂行情中，厦门亦不甘示弱，一手住宅均价涨幅高达3l%o当然，房价连年保持高涨幅是不太可能的，但厦门的房价抗跌性强，上涨空间大，却是不争的事实。跟不上销售市场去化速度，房地产存量无法满足市场需求，供求矛盾推动房价上涨。数据显示，2010-2

7、016年厦门出让商住用地中住宅总建为1445万nf,同期一手商品住宅销售量为2342万nf,土地供应缺口为897万nf,土地供应严重不足。这也难怪开发商要挤破脑袋在厦门争得“一席之地”。5、在售存量紧张，多个片区呈无房可售：厦门市场整体健康发展，近年来去化周期基本处在10个月左右的合理水平，2016年以来供求矛盾凸显，目前接近6个月警界线，市场可售房源非常紧缺，多个片区出现无房可售、二手房价超过一手房价的现象。不管是土地市场，还是销售市场，均呈明显的供不应求，供求关系决定了房价和地价下行动力不足，这也是众多房企看多厦门楼市的重要原因之一。厦门是一

8、座美丽的滨海宜居城市，风景优美，气候宜人。作为海峡西岸中心城市、厦漳泉龙头城市，经济不断发展，拥有着一大批购房铁粉，同时也吸引越来越多的