城市房地产投资价值研究—分化市场中的价值探寻.doc

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1、世联航和上海同济大学房地产研究所联合做出一份《城市房地产投资价值研究一分化市场屮的价值探寻》报告称屮国50城楼市非常危险三亚北海列入楼市分化的特征正在加剧。分化不仅仅出现在一二线和三四线城市，也不仅仅是住宅与商业的分化。世联行和上海同济大学房地产研究所联合做出的一份《城市房地产投资价值研究——分化市场屮的价值探寻》（以下简称《研究》），专家们给出了上百个屮国内地城市，包括住宅、商业、写字楼这些物业的投资价值指数，作为分化市场屮的决策参考。在这份报告中，一些开发商普遍进入的城市被列为风险型城市，如温州、三亚；而一些省会城市如哈尔滨，以及当前开发商仍然看好的城市如湖南岳阳、安徽芜湖等，

2、则被列为脆弱型城市，一不小心就会沦为风险型城市。房地产“闭着眼睛都能挣钱”的时代已经过去了，当下的市场，无论买地还是买房，无论是开发住宅还是商业、写字楼，无论开发商还是购房者，其投资行为血临的风险都在加大。当下的俄市场，无论买地还是买房，无论开发住宅还是商业、写字楼，无论开发商还是购房者，琪投资行为面临的风险都在加大。城市的价值投资等级2013年，内地房地产市场触底冋暧，下半年更是一路高歌猛进。一线城市商品住宅成交量同比增速均超过20%。但与此同时，显著的分化现象也在三线城市出现，洛阳、北海、晋江等城市较去年同期市场规模增长在50%以上，而惠州、常州等近几年投资过热的城市则仅与前年

3、基木持平，更有茯者如温州出现商品住宅价格连续29个月同比下降。更有菇者上述《研究》的主要参与者、世联行首席分析师吴志辉指出，一方面支撑房价上涨、市场规模扩大的基础，是城市人口和产业经济亮点等因索;另一方面,当房地产供给与人口、经济发展产生的市场需求相协调时，才能形成房价合理上涨、市场规模有效扩大、具有投资价值的房地产市场。《研究》报告显示，房地产投资价值领跑型城市2个、领先型13个、潜力型30个、脆弱型41个、风险型14个。其中，北京、上海分列指数排行榜前2位，且其指数大幅超越第3名的重庆，被视为领跑型城市。领跑型城市通常丿应为经济高度发达、人口高度集聚的超大型都市，这些城市已经形

4、成与其人口规模、消费能力相匹配的房地产市场，但有限的供给始终难以与吐盛的需求相协调（即便出现短期过剩也能快速去化），因此能保持更高的市场利润率和溢价水平。（黄晓媛最近很纠结，要不要帮爸妈在山西太原买套房，一半为住，一半为投资。而根据上述《硏究》,山西太原忖前住宅投资高潮已过，正在进入商业、写字楼主导阶段。据介绍，通过深入分析35个大屮城市房地产投资价值与三类物业投资价值的关系，世联发现城市房地产投资价值的主导物业也正在产生分化现象，已有大量大中城市的房地产投资价值开始由住宅主导向商业、写字楼或混合型物业主导转变，实现城市房地产投资价值的转型升级。在35个有相关商业、写字楼数据可杳的

5、大屮城市中，呼和浩特、银川、西宁、兰州等西部城市还处于以住宅主导城市房地产投资价值的发展阶段，太原、南宁则正在向商业、写字楼主导型边进;合肥、长沙、长春处于住宅与商业混合型主导投资价值的发展阶段。而重庆、成都等城市处于住宅、商业和写字楼均衡发展、共同主导城市房地产投资价值的发展阶段；乌鲁木齐、昆明等城市虽然属于商业和写字楼混合主导世，但其仍极为靠近住宅主导，表明这些城市尚未实现真正意义上的投资价值转型升级。相较Z下，北京、西安、广州、济南等城市向商业和写字楼混合主导投资价值的转型升级则更为成熟；上海和天津是单一的商业主导型城市，杭州和深圳则是写字楼主导型城市。吴志辉等研究人士指出，

6、某类物业对城市房地产投资价值的主导作用是个相对概念，并不能等同于-其他物业就不具备投资价值，不同物业投资价值的相互协调对于城市房地产投资价值的提升也尤为重要，两者表现出止相关的特征。“处于不同发展阶段、资源禀赋备异的城市，其市场潜力、增长速度和发展空间将会在激烈的区域竞争屮剧烈分化。”吴志辉认为，未来城市房地产投资机遇和风险的并存已成为不争事实，在进入上述不同类型的城市中时应更为慎重，脆弱型、风险型城市应避免大规模进入。