某生态旅游项目可行性建议报告.doc

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1、核准通述归档资料。植允许，删外传!一、项目概况1-项目区位项冃位于**西部的***区，处于**湖生态园的东南侧。南距**市中心约10〜15公里，北距市**机场15公里。2.区域概况2.1自然环境**湖生态园区属**的郊区***区管辖，位于市中环线张公堤之外。园区内有水域而积约6平方公里，华屮首家高尔夫球场（18洞、标准72杆）、东方跑马场等。当前除了一些住宅小区外，基本为荒地和菜地。2.2人文环境**湖生态园区定位为生态旅游

2、乂，但当前基本没有相应的产业和教育的支撑，规划中有**湖公园、旅游城等待建。2.3周

3、边企事业状况**湖生态园区周圉有台商投资区、鑫桥科技产业园等。区内有台湾统一、美国百事可乐、广东今日、上海光明、香港华丰、台湾远东、香港新世界以及等一批国际、国内较有影响的知名企业纷纷在投资区内落户。其职工工资状况如下：***

4、乂企业职工的人均年工资收入（单位：元/年）年份平均工资（元）199949052000523120016279从表中数字看，***区企业职工的收入水平决定其很难成为我们的客户。2.4周边配套设施教育：睿升私立学校（屮小学）；休闲/娱乐、餐饮、商业、医疗、治安、消防、金融、邮政等配套基本没

5、有，依赖于各小区自行配备。但距离本地块1站路的常青花园（位于机场路东侧）为大型成熟社区，配套齐全完备。内部有9所幼儿园、多所中小学、1所全日制大学工业学院、1所老年大学、商业、金融、饮食、交通、文化、医疗等齐全，一家医院、大型肉菜市场、超市等。2.5基础设施2.5.1外部交通当前从市区到达本项冃的路径有1）中心片区一常青路一金山大道一环湖路一马池路一环湖中路；2）中心片区一常青路一羽L场东侧、常青花园市政路一马池路一环湖中路；其屮第二条路径开通公交线路720路（机场河一一丽水佳园），能够到达本项冃。从通达性来

6、看，第一条路径通达性好于第二条路径，但沿路有很多楼盘拦截；第二条路径经过马池路立交桥跃过机场高速路，直接到达环湖中路。绝对距离较近，但必须经过常青花园，在马池敦的立交桥处调头，该处环境较差，在通达性上逊于第一条路径。2.5.2内部交通目前马池路已经通车，环湖中路正在施工，且已经修建至本地块，整个环湖中路预计明年贯通。所以，区域内路网较为完善，但没有公共交通工具支撑。2.5.3市政设施a.自来水b.供电c.煤气d.排水、排污e.有线电视、电话、网络2.用地现状分析3.1四至3.2用地规模3.3现状分析地块主耍为

7、农地，沿地块内现状道路两侧有高约15〜20米的水杉树。地块东侧鱼塘将来会在规划中的污水明渠用地范围内。目前地块平整，标高基本在19・6in〜19・8ni。市对城区项目的最低地面标高要求220.65m,对本区域虽无严格限制，但须依据排水现状，最低地面标高拟定为20.5m〜22.5m。因此本项目需填土70cm〜90cm（以20・5计算）。3.4地质分析暂时缺少。3.5植被分布地块内部沿现状道路两侧为水杉树O（见3.3现状环境图）3.6几何性质该地块形状基本呈梯形，南北方向长约260〜420米，东西方向宽约660-

8、700米。（见下图）3.7用地性质地块现为预留建设用地，规划为居住用地。3.8规划市政2.规划要点•容积率在2.5以下；•建筑密度不超过22%；•绿化率$35%；•建筑高度限高90米并满足**机场对建筑净空的要求；•建筑退规划用地边界线距离：建筑物、构筑物后退周边距离道路红线距离25米，满足日照、消防等耍求；•建筑间距21・2h（h为南侧建筑总高度，且满足消防要求）；•停车数量：机动车1：0.5、自行车1：0.5。2.项目出让条件该项冃区政府口头承诺为招标项冃，三通一平后出让。土地价格和付款条件暂时不能确定，

9、尚须与政府的进一步沟通。该地块现用途为农用地，但己经获得建设用地指标，为预留建设用地。付款条件（未确定）。二、市场研究1.宏观经济与总体市场分析1.1市宏观经济与评价•经济运行良好1）国内生产总值增长较快2002年全市GDP达到1493亿元，在全国19个副省级城市中居第11位,高于南京、哈尔滨、沈阳和济南等城市，人均GDP达到2362美元，在全国19个副省级城市屮占据第13位。2003年1〜7月，全市GDP933.35亿元，比去年同期增长12%,为3年来最高。12）三大需求继续增加首先，消费品市场稳步发展。2

10、001年全市实现社会消费品零售额达685.82亿元，居国内同类城市第6位；2003年1〜9月份累计消费额达600.92亿元，同比增幅11.8%。其次，固定资产投资两位数增长。2002年达到570.43亿元，同比增长12.2%,在全国19个副省级城市中占据第9位。2003年1〜9月固定资产投资累计达317.29亿元，增幅为19.1%,其中：基本建设投资139.89亿元，增长16.1%；技术改造投资66