《某生态旅游项目可研报告》.doc

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1、目录一、项目概况11.项目区位12.区域概况12.1自然环境12.2人文环境22.3周边企事业状况22.4周边配套设施32.5基础设施33.用地现状分析53.1四至53.2用地规模63.3现状分析73.4地质分析83.5植被分布83.6几何性质83.7用地性质83.8规划市政94.规划要点95.项目出让条件9二、市场研究101.宏观经济与总体市场分析101.1市宏观经济与评价101.2市房地产市场的总体分析与评价112.辐射区域分析132.1辐射区域界定142.2各片区特点概述142.2各片区不同档次物业的供需结构及客户基本分析162.3

2、各片区不同档次物业需求走势193.区域市场分析203.1地段价值分析203.2供需结构分析233.3竞争项目分析34三、项目定位331.容积率试算及成本测算法332.客户定位382.1客群的市场细分382.2各客群细分市场描述与判断402.3项目定位结论513.适宜容积率及产品配比的确定524.项目SWOT分析525.推广定位53四、规划设计551.方案构思552.初步规划构思552.1现状利用552.2地块价值利用分析552.3景观设计562.4路网结构562.5建筑设计573.技术经济指标57五、项目开发及销售计划581.开发计划58

3、2.销售计划58六、经济评价591.项目测算依据592.成本分析593.经济效益评价604.项目投资测算表60附录一：**湖片各项目总结提炼61一、项目概况1.项目区位项目位于**西部的***区，处于**湖生态园的东南侧。南距**市中心约10～15公里，北距市**机场15公里。2.区域概况2.1自然环境**湖生态园区属**的郊区***区管辖，位于市中环线张公堤之外。园区内有水域面积约6平方公里，华中首家高尔夫球场（18洞、标准72杆）、东方跑马场等。当前除了一些住宅小区外，基本为荒地和菜地。2.2人文环境**湖生态园区定位为生态旅游区，但

4、当前基本没有相应的产业和教育的支撑，规划中有**湖公园、旅游城等待建。2.3周边企事业状况**湖生态园区周围有台商投资区、鑫桥科技产业园等。区内有台湾统一、美国百事可乐、广东今日、上海光明、香港华丰、台湾远东、香港新世界以及等一批国际、国内较有影响的知名企业纷纷在投资区内落户。其职工工资状况如下：***区企业职工的人均年工资收入（单位：元/年）年份平均工资（元）199949052000523120016279从表中数字看，***区企业职工的收入水平决定其很难成为我们的客户。2.4周边配套设施教育:睿升私立学校（中小学）；休闲/娱乐、餐饮、

5、商业、医疗、治安、消防、金融、邮政等配套基本没有，依赖于各小区自行配备。但距离本地块1站路的常青花园（位于机场路东侧）为大型成熟社区，配套齐全完备。内部有9所幼儿园、多所中小学、1所全日制大学工业学院、1所老年大学、商业、金融、饮食、交通、文化、医疗等齐全，一家医院、大型肉菜市场、超市等。2.5基础设施2.5.1外部交通当前从市区到达本项目的路径有1）中心片区－常青路—金山大道―环湖路―马池路―环湖中路；2）中心片区－常青路—机场东侧、常青花园市政路―马池路―环湖中路；其中第二条路径开通公交线路720路（机场河－－丽水佳园），能够到达本项

6、目。从通达性来看，第一条路径通达性好于第二条路径，但沿路有很多楼盘拦截；第二条路径经过马池路立交桥跃过机场高速路，直接到达环湖中路。绝对距离较近，但必须经过常青花园，在马池敦的立交桥处调头，该处环境较差，在通达性上逊于第一条路径。2.5.2内部交通目前马池路已经通车，环湖中路正在施工，且已经修建至本地块，整个环湖中路预计明年贯通。所以，区域内路网较为完善，但没有公共交通工具支撑。2.5.3市政设施a.自来水b.供电c.煤气d.排水、排污e.有线电视、电话、网络3.用地现状分析3.1四至3.2用地规模3.3现状分析地块主要为农地，沿地块内现

7、状道路两侧有高约15～20米的水杉树。地块东侧鱼塘将来会在规划中的污水明渠用地范围内。目前地块平整，标高基本在19.6m～19.8m。市对城区项目的最低地面标高要求≥20.65m，对本区域虽无严格限制，但须依据排水现状，最低地面标高拟定为20.5m～22.5m。因此本项目需填土70cm～90cm(以20.5计算)。3.4地质分析暂时缺少。3.5植被分布地块内部沿现状道路两侧为水杉树。（见3.3现状环境图）3.6几何性质该地块形状基本呈梯形，南北方向长约260～420米，东西方向宽约660～700米。（见下图）3.7用地性质地块现为预留建设

8、用地，规划为居住用地。3.8规划市政4.规划要点l容积率在2.5以下；l建筑密度不超过22％；l绿化率≥35%；l建筑高度限高90米并满足**机场对建筑净空的要求；l建筑退规划用地边界线距离：