某园林项目建议书.doc

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1、项目决策背景与摘要一、内部因素二、外部环境第一部分项目概况一、宗地位置二宗地现状三、周边道路及出行方式四、周边3公里社区配套五、周边环境与规划六、市政配套七、规划设计要求第二部分法律风险分析一、土地出让条件二、项目的风险点、风险可能性预测及控制风险的手段三、总体评价南京房地产市场简述二、第三部分市场分析玄武、孝陵卫市场概况竞争市场分析U1需求市场特征五、产品建议和目标客户定位第四部分规划设计初步分析一、规划设计草案二、规划设计草案分析第五部分工程及销售计划一、一期开工时间确定二、工程及销售计划第六部分成本及投资收益预测一、成本预测二、税务分析三、经济指标

2、分析四、现金流量第七部分竞争对手分析已购买标书的发展商二、其它本地发展商第八部分综合分析与建议一、优势与劣势二、结论与建议项目决策背景与摘要—、内部因素1、项目地处紫金山山脚、中山门外大街北侧、龙宫路东侧、沪宁高速南侧，紧靠地铁二号线下马坊站。规模大，密度低，交通便捷，是公司最擅长开发的项目类型。2、XX房地产公司XX祁市园林项目将于2008年全部开发完毕，当年结算金额缺口约为3亿元。木项目总建筑面积19力平米，2013年可结算面积约9力平米，结算金额约4亿元，并可为XX房地产公司2013-2015年提供主要利润来源。3、南京市未來5-10年内的重点发展

3、方向为河两、江宁和城东，地处南京东部的孝陵T区域将成为政府重点投资和开发区域。依此规划布局，XX房地产公司应在孝陵卫区域选择合适的项目，为公司在南京的进一步发展奠定基础。4、XX都市园林项目的成功开发为集团全面启动南京市场奠定了基础，也为下一步开发屮高档项目创造了条件。二、外部环境1、木项忖是主城范围内规模比较大的完整地块，地形条件较优越，由于位于紫金山山脚，周围可用于住宅开发的土地不多，面临的竞争压力较小。2、项目距老城区一一新街口5公里，车稈只需20分钟左右（考虑堵车因素）。项目距地铁二号线下马坊站只有150米，坐地铁到新街口仅10分钟。项冃位于宁杭

4、公路与中山门外大街的交界处，位于南京主城东出口的要道上，交通便利。3、项目位于紫金山山脚，前有一条源于紫金山的小溪，后有紫金山郁郁葱葱的树林，空气清新，风景优美，自然条件优越，是难得的都市自然山水园林。4、项目南邻南理工和南理工附属幼儿园，西南有南京农业大学，东距南京市第九屮学震旦校区仅五百米。周围一公里Z内还有南京市孝陵卫中心小学、南京市长江路小学分校钟山花园城校区、南京市孝陵卫屮心小学附属幼儿园、长江路小学银城双语幼儿园等学校，教育条件非常优越。5、政府启动木项目的主要目的在于提升南京出路沿线的形彖，打造紫金山山脚高档次住宅小区群带，并带动个紫金山区

5、域进一步高质量的发展。该项日拆迁改造土地总面积120亩，除实际出让的100亩Z外，其余近20亩土地全部用于绿化和公共服务设施，因此，该项冃实际可利用的资源价值高。第一部分项目概况一、宗地位置□中山门外大街北侧、沪宁高速南侧、龙宫路东侧。宗地位于南京主城东侧、屮山门外大街北侧，是南京市区东出口的必经之地，，距南京火车站10公里，距新街口CBD和湖南路商业屮心分别为5公里和8公里，去年5月地铁二号线开通后，宗地至老城区屮心仅10分钟车程。□紫金山山与南京理工大学之间。项目北靠紫金山山，南侧紧临南京理工大学。二、宗地现状1、四至范围宗地北靠紫金山，南接屮山门外

6、大街，西起龙宫路，东至都市山庄。紫金山A中山门宁杭公路南京农业大学南京理工大学图1-1宗地四至范围2、宗地形状宗地东西长、南北窄、东北内凹，形状酷似三角形。表1-1宗地面积指标指标总用地绿化用地配套学校用地净用地长（米）316150210宽（米）257100200面积（平米）81212合120亩1500066000合100亩3、宗地标高（1）宗地内部东高西低□宗地标高25-57米，东高西低，最大高差5米，综合坡度1.5度。□按标高31米以下、31-40米、40米以上将宗地划分为3个区域，其屮，40米以上区域占总用地面积的近一半，：31米以下和31-40米

7、区域各占四分Z—左右。（2）宗地标高□东北部显著低于紫金山。□西南部部与屮山门外大街基木持平，局部高于屮山门外大街1米。西北部低于沪宁高速大约4米。紫金山山脚4、地块现状□东南部局部区域低于南京理工大学，报大高差2米左右。中山门外大街沪宁高速地玦现状以学校、居民住宅、公园、医院为主，其屮，4孑校禾翹施曲用地面积的一半以上。八图1-2宗地与周边高差剖面图（南北向东侧）(1)学校主要学校共计9所，如下所示：大学：南京理工大学、南京农业大学屮学：南京市第九屮学震旦校区小学：南京市孝陵T屮心小学、南京市长江路小学分校钟山花园城校区幼儿园：南京理工大学附属幼儿园、

8、力他•南师附小附属幼儿园、南京市孝陵卫屮心小学附属幼儿园、长江路小学银城双语幼儿