信息化让营改增实施更简单V0深圳(郭存宝).ppt

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1、房地产行业“营改增”全面解决方案用友网络科技股份有限公司房地产及园区事业部2016年5月10日01增值税解读02房地产开发与增值税分析03房地产营改增全面解决方案04房地产营改增信息化产品方案36号文件对房地产及建筑业影响的主要4项政策项目法规1.过渡性政策（1）房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的开工日期在2016年4月30日前的房地产项目，以及一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税（2）销售2016年5月1日后取得的或新开发房地产项目才适用于11%的增值税

2、率，这一政策不适用于个人销售住房2.对发生的土地采购成本视同进项抵扣（1）当房地产开发商销售房地产计算增值税额的时候，向政府部门支付的土地价款可以从销售额中扣除（1）只能用于房地产开发商按照11%的增值税率缴纳增值税，而不适用于开发商选择过渡期政策按征收率缴纳增值税的情况3.分期抵扣适用于11%增值税率的不动产进项税额（1）2016年5月1日之后购入的不动产将适用11%的增值税率，并且如果购买方是增值税一般纳税人，可以就不动产相关进项税额可以申报抵扣。政策进一步规定，这部分可抵进项分摊在不动产购入后两年内抵扣，第一年可抵扣6

3、0%，而余下的40%可于第二年抵扣4.个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税（1）除北京、上海、广州和深圳外，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税（2）这一政策不仅适用于个人自住用房，也适用于投资的住房36号文件营改增政策解读相关主要规定主要规定包括：符合条件的建筑工程老项目可以选择简易计税方法计税销售不动产、不动产租赁、建筑业适用一般计税方式，税率11%房地产开发一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择简易计税方

4、法计税符合条件的土地价款可在销售额中扣除试点纳税人购进不动产取得合法有效凭证，可以抵扣所含进项税额试点纳税人提供工程项目在境外的建筑服务适用免税政策营改增信息化改造目标营改增对企业运营的影响是全面的，信息化实现目标IT系统应随需而变，从价税分离、进项税额管控、增值税纳税申报管理三个维度满足和支撑需求，制定系统升级改造行动计划，从而成为用户的好伙伴。经营管理变革对房地产企业来说“营改增”不仅是税务问题，深层次是企业经营和管理问题，在大多数地产企业管理依然粗放的情况下，税负加重是无疑的，把“营改增”看作是倒逼自己加强自身管理、提

5、升管理水平的良好机遇。同步调整“营改增”对整个房地产行业的业务运营模式、财务管理、组织架构、企业内部机制以及行业的利润水平等影响是全面的，因此需要对组织的内控体系相应做一个调整。支持信息化改造01增值税解读02房地产开发与增值税分析03房地产营改增全面解决方案04房地产营改增信息化产品方案房地产项目开发与增值税分析投资测算目标成本融资测算价税分离工程材料供方税务信息合同签订价税分离合同外计划外增加成本价税分离项目结算成本结转价税分离纳税人选择预售预征新老项目税率设计供方税务信息合同签订价税分离项目策划目标成本价税分离进项端投

6、资测算销项端成本数据库对进项、销项业务梳理运营模式优化（1）销售方式：出账及收款流程、交易类型分类及适用税率选择、价税分离、发票类型、客户管理模式，以及可能的价格调整方案等（2）采购方式：采购环节发票管理、付款报账流程、预付款项流程、预提费用流程、供应商管理模式等销项端梳理识别销售方式和流程，梳理增值税涉税业务类型和涉税风险，根据适用的计税方法和各业务类型的特点，考虑进行归类或重新分类，或者进行相关的资产重组。审阅相应业务流程及核算方法，以便正确进行价税分离，准确核算收入及销项税。进项端梳理识别采购方式和流程，梳理相关进项端

7、采购内容和涉税风险，分析各项成本费用支出对应业务的增值税处理，了解相应的业务流程及核算办法，以准确核算成本费用及进项税。对增值税应税/免税项目/简易计税项目的进项税以及无法区分用途的进项税进行清理与归类，核定进项税抵扣和转出的计算口径。识别和梳理未来可能出现的进项税转出情况。投资管理一种做法是按照成本科目进行测算，根据成本科目的类别进行进项税率的设置并测算不含税成本，成本科目的颗粒度可以根据企业自身的管理情况而定。另一种做法是基于合约规划进行测算，根据合同类别与预期合作对象的纳税人资格进行进项税率的设置并测算不含税成本。进项

8、抵扣是关键增加进项抵扣税额降低成本费用支出规范合同签订合同内容需增加对价款、税款、发票种类及送达时限的约定获取专用发票取得增值税发票增加抵扣金额抵扣凭证传递效率时限控制180天内认证抵扣汇总纳税规范供应商准入优先选择一般纳税人梳理细节抵扣会计科目工地租车、油费抵扣等营改增的核心是抵扣链条打