关于物业服务费收费难、调整难的几点思考.pdf

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1、●每月企划关于物业服务费收费难、调整难的几点思考文Artic1e>刘生敏根据2013年中国物业管理行业发展报告，全国题，难以从根本上解决物业服务面临的困境。要解决两18852个小区中，2011年后物业服务费上调的只有1638大难题，根本还是改变过去对物业管理概念的误区。借个，仅占8．69％，而同期城市人员最低工资标准上涨此机会抛砖引玉，希望借广泛讨论物业费的收费难、调17．6％。尽管小区服务人员不可能都是最低工资人员，而整难的契机，尽快扭转对物业管理的错误认识。且也不是所有小区都需要上调物业费，但是物业服务费调整难，这是社会和行业都已经公认的事实。与此相对一、物业管理与物业服务应的还有物

2、业服务收费难。上海是物业服务费收费比例我国的物业管理是随着住房商品化开始的，起初只比较高的城市，但是物业服务费收费难已经出现，尤其是作为房地产开发商的售后服务。物业管理最早在深圳是城郊结合部、售后公房小区，收费难已经突显。正是开始试点实施的，物业管理(PropertyManagement)由于物业服务费收费难、调整难，物业公司弃盘现象逐的概念也是从邻近的香港学习来的。其实，物业管理的年增加。核心现在大家明白了，应该叫“设施管理(FaCi1itY据2014年4月15日新闻晨报报道，据统计，目前闸北Management。FM)”。区3万平方米以下的小区有239个，部分小区因物业公司撤2O07

3、年1oB1日《物权法》实施以后，“物业管理企离已出现“无人管辖”的真空地带。据“抛盘”的物业业”又更名为“物业服务企业”，并把物业服务企业的公司介绍，他们撤离的主要原因是由于物业管理费近“物业管理”改为“物业服务”。中国讲究名正言顺，1O年没有上调，而员工工资年年增长，收到的物业管理但是即便物业管理改为物业服务了，实际上并没有改变费远不能抵上日常开销。人们对物业管理的认识。笔者从事业主大会、业委会和物业管理研究与实务早在2004年，笔者曾经提出，就业主来讲，行使业操作近2O年，深感物业服务行业目前面临的物业服务费主权利和履行业主义务，物业管理是业主的义务。物业收费难、调整难仅仅是物业服务

4、行业面临难题的表象，服务作为物业公司的专业服务，本身与物业管理也是不如果仅仅停留在物业服务收费、调整的技巧上思考问矛盾的。在业主大会决策层面，业主决定物业管理的各一每月企划业公司作为物业服务费的归集人，压根就不能把归集的物业服务费作为自己的营业收入，否则就必然造成物业公司重复纳税，同时混淆了业主对物业服务费的认识。项事务，包括选聘物业服务企业或者其他管理人，甚至物业服务费并不是支付给物业公司的营业收入，而自行管理。如果业主大会聘请物业服务企业，业主大会是归集起来主要用于支付物业管理的成本费用。实际上花钱买物业服务。至于物业公司是叫物业管理公至于物业公司获取的报酬，才是物业公司的真正收司还

5、是物业服务公司，本身没有太大实际意义。笔者恰入，应该按章纳税。恰认为，把物业管理改为物业服务，反而给业主大会进由此可见，目前普遍实施的包干制完全淡化了物业行物业管理带来困惑了。服务费本身的AA制分摊性质，只有回归酬金制才会找到物业管理改名风波实际上显示了社会对物业管理基物业服务费的本质。本概念的不清。其中一个最基本的问题就没有解决，那就是物业管理到底是业主的物业管理，还是物业服务企三、物业服务费与小区公共收益业的物业管理。目前多数小区把物业服务费与小区公共收益混在一如果说物业管理本来就是业主的义务，那业主大会起使用，有的小区把本来属于单幢楼业主的电梯广告费的物业管理本身就叫物业管理，根本

6、不需要改为物业服也拿来补充小区物业费的不足，或者用于小区改造项务。恰恰由于《物权法》实施后，《物业管理条例》并目。没有按照《物权法》的精神真正修订物业管理的基本概笔者认为，物业服务费与小区公共收益都是应该收念，特别是突出物业管理的真正主体是业主、业主大支两条线的，而且物业费和小区公共收益都是应该实现会。《物业管理条例》把本来属于业主大会职责的物业按幢结算的。在上海已经实现专项维修资金的按幢按户管理仍然延续给原来的业主、物业服务企业两个主体，核算。实际上物业服务费实行按幢按户核算也是可行失去了根据《物权法》矫正社会对物业管理错误认识的的。一次好机会。天津市业主委员会联合会会长崔丽娜提出了“

7、丽娜我们认为，物业管理的主体就是：业主、业主大模式”，概括为“物权自主、区分穷尽、量化公开”。会。物业服务企业或者其他管理人仅仅是物业管理过程其核心就是物业服务费和专项维修资金支出最终都实现中实际的雇工罢了。人为将市场选择的合同当事人拉进按幢按户核算。■每月企划从物业服务费本身的用途来看，也是应该实现按栋费。不过，停车费扣除管理成本费用之后的结余纳入专按户核算的。物业公司不应该把其他楼幢的物业费支出项维修资金账户时，就不需要再次缴纳