宝安地产分析报告.doc

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1、宝安地产财务分析报告课程：财务报告分析班级：统计131班2016年6月23日一、行业与企业背景2013年前，我国房地产行业经历了多年高速发展的黄金期，房价呈现快速上涨的趋势，政府出台了一系列政策加强对房地产行业的调控。自从2013年“国五条”后各地房地产市场分化日益加剧。多个城市对地方调控细则进行微调，在房地产市场及宏观经济形势的影响下，调整方向有紧有松。在各地短期调控政策微调的同时，中央也在加紧完善房地产调控的长效机制，土地改革进度加快、保障安居工程持续推进、差别化信贷政策作用渐显。我国房地产市场的投机需求得到了一定遏制，住房价格逐渐恢复平稳，行业发展趋于理性，房地产行业进入稳步健康

2、发展的“新常态”。在“新常态”下，依靠市场高速发展支撑房企快速扩张的时代走向终结，房地产行业整体发展趋缓，竞争口趋激烈，行业集中度进一步提升，这对房地产开发企业提出了更加严格的考验。目前，大部分城市房地产市场依然延续之前的市场走势，虽然涨幅放缓，但上涨趋势未变，特别是一、二线城市因为集聚了过多的资源，使得房价易涨难跌。宝安地产属于民营企业，以房地产开发经营为主营业务，稳步发展物业管理、物业租赁等辅业。其中，宝安的房地产开发以住宅为主，虽然近两年也加大了对商业地产的开发，但所占比重还是相对较少。目前，宝安鸿基集团在国内成立了多家区域性的房地产开发公司，已开发的“江南系列”、“汉唐系列”、

3、“现代宜居系列”等住宅产品，在业界享有较高的知名度和美誉度，其中“鸿翠苑”项冃获得深圳市优质工程“金牛奖”，宝安地产以“匠心筑造生活”的理念和强大的品牌影响力，赢得客户的追捧和好评。宝安鸿基集团新一届董事局和经营班子组成后，确立了“加快推进产业结构调整，着力打造集团型地产上市公司”的发展战略，近儿年来，通过产业结构、资产结构、人员结构、组织结构、业务架构等一系列调整，己转型为专业房地产上市公司，并制定了房地产业务中长期发展规划，大力开发新项冃，积极储备土地资源，力争在不远的将來集团公司部分重要经营指标进入国内房地产上市公司前列。而万科企业股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心

4、业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。采用了“先做减法，后做加法”的专业化经营战略以及“以品牌为核心的”营销策略。宝安地产近四年的审计报告均为无保留意见审计报告。在2015年报告期内，宝安地产采取创新、改革、深化三大措施，狠抓落实，经营管理工作取得了一定的成果：实现营业收入166572.92万元，同比增长约60.7%；实现净利润6205万元,同比增长16.7%o报告期末，公司总资产676890.93万元,净资产132579.86万元。而万科实现营业收入1955491371元,同比增长约33.6%；实现净利润1811940.62万元，同比增长15.08%o报告期末，公司总资产61129

5、556.77万元，净资产10018351.78万元。二、比率分析企业财务能力的分析主要通过财务比率分析来实现，接下来我们通过财务比率分析了解宝安地产的财务概况，初步评价企业发展状况。偿债能力是公司偿还到期债务的能力，包括偿还短期和长期债务能力。长期偿债能力是企业对现有的负债长期的偿还能力，这项指标主要反映企业现在财务状况的稳定程度与安全程度，它的主要指标有四项，本文通过其中两项即资产负债率和产权比率来详细分析宝安地产长期偿债能力。从比率表来看，宝安地产12年至15年资产负债率从59.39%上升到80.42%o一般情况下，企业资产负债率最好在高于30%低于70%范围之间，若资产负债率过高

6、，企业负债过高，偿债能力低,若该比率过低，说明企业举债情况较少，但不举债不代表偿债能力高，企业不举债就不能将负债的杠杆作用良好发挥，使企业良性发展。根据以上数据披露，宝安地产资产负债率逐渐超出合理范围。从产权比率来看，宝安地产12年至15年的产权比率从1.46逐年上升到4.11,,该指标越高偿债能力越低，一般情况下维持在1比1的情况下较好，而宝安地产产权比率基木在一个较高的水平，不在正常范围内，说明长期偿债能力较低。短期偿债能力是一个企业短期内偿还债务的能力主要指标有流动比率速动比率和现金流动负债比率。宝安地产四年流动比率速动比率，当企业流动比率在2以上，速动比率大于1时，企业短期偿债

7、能力较强，而从表中披露数据來看，宝安地产流动比率一直在1・28至1.70之间，小于2,速动比率在0.23至0.9之间，小于1,说明这两项指标显示的数据对债权人略有不利，宝安地产短期偿债能力较弱。资金营运能力反映企业资金利用的效率，表明企业管理当局在企业经营活动中运用其所拥有资源的能力。评价资产营运状况的基本指标有总资产周转率、应收账款周转率、流动资产周转率等。2013年的各指标与2012年相比来看，总资产周转率和流动资产周转率的变动幅度不大，而