格力·御枫美筑商铺价格报告.ppt

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1、格力·御枫美筑商铺价格报告2005年11月19日我们为此份报告作了如下准备工作夏湾商铺市场的总体调查；项目周边区域主要在售楼盘商铺的售价；项目周边区域在营商铺的租价；项目销售人员对打分的积极参与和团队研讨。此次报告内容一、本项目商铺特点二、商铺核心均价的确定三、折扣和付款方式本项目商铺特点本项目商铺位置：临粤华西路、夏湾批发市场本项目商铺面积：40.74~83.79M2，总面积1747.26M212345678910111213151416171819202122232425262728293031北粤华西路街道夏湾果菜批发市场本项目商铺特点项目四周在营商铺业态杂乱、初级、低

2、档，非成熟商业氛围。本项目商铺均为临街商铺。面宽较宽，面宽进深比合理，昭示性强。单铺面积适中，总价门槛相对较低，客户易于接受。实用率高（97%）。此次报告内容一、本项目商铺特点二、商铺核心均价的确定三、折扣和付款方式商铺核心均价的确定制定价格的方法市场比较法：选取市场在售可比项目，通过商铺综合素质比较，参考可比项目的市场价格，制定比准均价；收益还原法：参考周边在营商铺的租金，选定平均投资回报率，利用估价中收益法公式计算售价；两种方法相互验证，得出核心均价。市场比较法——可比项目选择参考楼盘南湾花园新宏苑规模24间商铺，全街铺，面积区间42.80~188.23M2，临粤华西路面积较

3、大72.89~188.23M2，23间商铺，全街铺，面积区间21.90~70.20M2，付款方式五成十年按揭五成十年按揭售价均价：17000元/M2均价：14000元/M2销售情况已售约14~16间铺，销售率60%，侧街仅为预定。已售10间商铺，销售率43%权重90%10%说明：恒泰花园二层商铺明年6月发售，首层街铺40间，面积区间42.30~103.37M2，目前无价格面市，不做可比项目；华发国际花园、金莎公馆商铺未正式发售，不做可比项目。市场比较法——比准均价确定项目名称均价修正系数折算系数折算价格权重分项价格南湾花园170000.09251.0009317516.290%1

4、5314新鸿苑140000.274291.0027415041.110%1504比准均价100%16818比较项目权重地理位置和人流量20%周边商业氛围15%升值潜力15%商业规模10%铺位规划（面宽、进深比）10%临街面和昭示性15%业态限制10%营销手段5%合计100%取整为：17000元/平方米收益还原法——在营铺位租金铺位所在位置铺位临近道路街道人流街道商业氛围租金春泽名园湾四路、昌平路大浓厚110—130元/㎡·月好望角粤华西路大浓厚110—130元/㎡·月都市名园粤华西路大浓厚110—130元/㎡·月八汇花园昌平路、粤华西路大浓厚80—90元/㎡·月聚贤园湾四路、昌平

5、路大浓厚80—90元/㎡·月华宁花园昌平路大浓厚80—90元/㎡·月侨怡园粤华西路、昌平路大浓厚80—90元/㎡·月港湾苑粤华西路、港昌路一般一般50—60元/㎡·月朝阳花园港昌路、湾四路较少一般40—50元/㎡·月国华花园港昌路较少一般40—50元/㎡·月本项目粤华西路一般一般60—80元/㎡·月结论：根据本项目所在位置的租金特点，利用市场比较法可推断本项目的街铺现阶段可实现租金为60~80元/平方米·月。收益还原法——现在营铺位分布湾四路粤华西路港昌路昌平路御枫美筑国华花园金莎公馆港湾苑华宁花园春泽名园好望角八汇花园侨怡园都市名园聚贤园朝阳花园从东到西，临街商铺的租金渐次降低

6、；港昌路是明显分水岭，临街商铺的租金水平以西比以东骤减；港昌路以西，以粤华西路为中心，临街商铺的租金水平分别向南向北小幅递减。东西收益还原法——计算P：价格a：年收益，取70元/平方米·月，则年收益为840元/平方米；r：投资回报率，市场平均投资回报率为6%；n：收益年限，商铺50年使用权，自98年开始，则实际收益年限42年。P=a/r×[1-1/(1+r)n]=12789元/平方米取整为13000元/平方米核心均价确定说明：市场比准价格远高于收益还原价格，说明本项目所在区域商业价值已经被市场充分挖掘；商业物业“卖的是未来的价值”；根据目前市场旺势状况，本项目核心均价确定倾向于市

7、场比较法。市场比准价：17000元/平方米收益还原价：13000元/平方米因此，本项目商铺实收核心均价定为16000元/平方米~18000元/平方米平均价格15000元/平方米此次报告内容一、本项目商铺特点二、商铺核心均价的确定三、折扣及付款方式折扣及付款方式折扣及付款方式类别方式折扣率所占比例综合折扣率一次性付款0.9515%0.9585五成首期10年按揭0.9685%则实收折扣率=0.9585-0.02=0.9385同时照顾到发展商的利益及促销活动，考虑优惠折扣4个点，预计占