商业地产基础知识培训.doc

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1、培训提纲、商业地产概念二、商铺投资的特点三、商业地产分类四、商铺投资者的投资心理分析五、商业地产的运作流程六、商业地产的销售模式七、商业地产招商八、商业地产项目招商及销售人员素质和能力培养ill九、商业地产项目的营销代理商业地产基础知识一・商业地产的概念商业房地产指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。既有能满足市民购物、饮食、娱乐、休闲等需求的社会功能，又有能满足商家经营、商务活动、市民投资等需要的经济功能。我们现在常见的商业广场、社区商业中

2、心、写字楼、酒店、临街商铺、专业市场、商业步行街等，都属于商业房地产。比较商铺与住宅的区别作为纯商铺买卖，与住宅最大不同之处，就是投资性与实用性的比例不同。在目前市场状况下，住宅始终以居住实用性为主，将住宅作为投资渠道始终未能成为市场主导。商铺则反之，由于目前楼市调控政策从严，对住宅限购政策导致大量游资正寻求出路，故投资客会比以往有所增加。商铺投资就是指进行商铺购买、租赁的行为。投资者在购买时心态本质就是以生意经营及成本节约等角度去购买，也以利润为冃标的心理，本身就是一种投资性质，更不用说纯投资者的心态，故购买商铺可视为一种完全投资行为。

3、住宅对于置业者来说是生活的必需品，无论是一次置业还是二次三次置业，都是为了居住，为了居家生活，也有部分人买多套房投资，但相对来说毕竟是极少数。商铺是一种投资产品，是一个让财富增值的手段，商铺对于置业者来说不是生活的必需品，是可有可无的。但是商铺强调投资性，无论商铺经营者还是纯投资人士均以争取最大利润为目标，故销售人员引导客户购买时则应以突出高回报、低风险、利润率高为销售思路，吸引客户购买，激发其购买的欲望，以介绍一种生意或一个投资计划的方式去引导客房购买。购买商铺与住宅的人群对比因为住宅是生活的必需品，所以购买住宅的人群比较广泛，从经济实

4、力上多数人一般，只有购买中高档住宅的人才有实力投资商铺。投资商铺的人是绝对的高端客户，经济实力比较强大，甚至有一部分有钱没处花的人，很多人赌博输上一两百万都不在意。金钱对于他们来说是数字概念，他们更看重的是钱生钱的投资回报，找一个比较稳妥的投资手段。二.商铺投资的特点1、商业房产本身的特点(1)商业房产投资成本高(2)商业房产投资成本回收期长(3)商业房产投资风险大(4)商业房产投资收益性好2、商铺投资的特点俗话说：家有万贯，不如有个店面、一铺养三代。一般来说，一个市场繁荣的程度从当地商铺经营的收入情况可以一目了然，而经营收入的多少会直接

5、影响到商铺的租金多少，可以说，商铺的交易行情是消费市场的晴雨表。就目前房地产的行情显示，商铺价格正在不断上涨。作为房地产的重要组成部分，商铺和住宅产业相比，总量虽然不大，但由于其发展潜力看好，回报率高，所以受到投资者的关注。(1)、商铺投资的稳定性特点投资商铺具有稳定性。住宅的租约期限一般为半年至一年，相对较短，而商铺租约通常为3至5年或更长。承租户对商铺的装修投资、赢利预期及长期规划,决定了商铺租约的稳定性。此外，租金的递增保证了商铺长期的收益增长。租金预付的付款方式使租金收取也较有保障。(2)、商铺增值的特点商铺投资是一个长期过程，它

6、不会因房龄增长而降低其投资价值。相反，好的商铺因其稀有性或特定供应条件，会随着商圈的发展成熟不断升值，价值提升的同时，租金增长是必然的。长期租用从资金成本的角度肯定不如买下来，如果说住宅的价值还可以相对准确地衡量，那么成功商铺的价值却正所谓无价。(1)、商铺投资回报率较高与人们传统的资本增值方式比起来，投资商铺利润率高。尽管前几年，大城市涉外公寓、别墅的投资回报率曾经达15%-20%,但目前，住宅用房的投资回报率基本上下降到大约4%左右，但商铺的投资回报率单租金收益则可能达10%〜15%,有的甚至达到20%以上。购买社区商铺的业主，随着业

7、主入住，人气上升,商铺价值提升成为必然。另外，除商铺租金收益之外，精明的商铺投资者还充分利用商铺增值提高投资收益，在商铺买价升值到一定水平吋及吋卖出，完成该商铺的投资过程。(2)、商铺的投资潜力目前在国内，商铺投资的概念还未全面普及，一般商舖与住宅的价格之比还远不到成熟市场情况下的4：1〜5:1,可见商铺价格还有较大的上涨空间。(3)、商铺可出租、可经营，方式灵活商铺的投资者主要有两种：一是专业的商铺投资商，拥有较雄厚的经济实力,通常会做大型商铺交易，即购买一些商铺的产权或经营权，然后出租给各个经营商，自己也扌肖带经营，但不以经营为主；二

8、是小型商铺投资商，通常是拥有一定闲置资金，投资一两个商铺。这屮间有55%的人是为了出租后赢利而购买商铺的,而处于自营冃的的购买商铺的人为35%,另外有10%的人纯粹是为了在买进卖出中赚取差价。