办公楼物业管理方案.doc

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1、目录◎物业概况1◎编制依据2◎管理目标2◎管理原则2◎管理办法3◎服务项目3◎具体方案4早期物业管理介入阶段4前期物业管理阶段51.接管验收管理方案52.业主入伙管理方案53.治安管理方案64.消防管理方案75.绿化保洁方案76.房屋、设施设备管理方案87.水系使用管理方案98.财务管理方案109.质量管理方案10十、档案资料管理10十一、人力资源管理11◎智能化系统的管理和维护1112◎物业管理年度收支测算13物业概况（按照物业具体地理位置、周边设施、具体情况及环境风格描述）LR办公楼位于上海LR工业园区，周边繁

2、华，周边设施齐全，交通便利，地理条件优越。目录◎物业概况1◎编制依据2◎管理目标2◎管理原则2◎管理办法3◎服务项目3◎具体方案4早期物业管理介入阶段4前期物业管理阶段51.接管验收管理方案52.业主入伙管理方案53.治安管理方案64.消防管理方案75.绿化保洁方案76.房屋、设施设备管理方案87.水系使用管理方案98.财务管理方案109.质量管理方案10十、档案资料管理10十一、人力资源管理11◎智能化系统的管理和维护1112◎物业管理年度收支测算13物业概况（按照物业具体地理位置、周边设施、具体情况及环境风格描

3、述）LR办公楼位于上海LR工业园区，周边繁华，周边设施齐全，交通便利，地理条件优越。LR办公楼由LR集团开发建设，总建筑面积2.35万平方米，大厦内设中央空调、24小时热水及消监控设施，配有3部客梯，一部货梯。编制依据（按照国家或建设部等有关法律规定以及当地有关规定）1.《上海市物业管理条例》2.《上海市物业管理服务收费实施办法》3.上海LR物业管理有限公司质量手册及其他规定管理目标（按照物业具体情况描述）为充分体现开发商建造LR办公楼的开发初衷，开创高档办公楼的新时代，我们将本着上海LR物管公司“真诚、善意、精致

4、、完美”的企业精神，及“科学规范、竭诚高效、安全文明、持续发展”的质量方针，坚持“以人为木”的服务管理理念，对LR办公楼实施科学的管理、提供优质的服务，并在现有管理经验及管理资源的基础上，不断调整更新，导入先进的管理理念，创建出一套与业主层次及办公需求相符的管理模式，使广大业主及使用人能真切地感受高品位的物业和高品质的管理所带来的超值享受。大厦管理工作将参照地方和全国物业管理优秀示范大厦评定标准，确保业主综合满意率达到93%—95%以上。大厦交付两年内达到—（地区）物业管理优秀示范大厦标准，三年内达到全国物业管理优

5、秀示范大厦标准。管理原则为实现即定管理冃标，追求最佳的环境效益、社会效益和经济效益，在物业管理过程将始终把握以下原则：（一）服务第一、管理从严的原则：“服务第一”是物业管理的宗旨，因此管理中要继续秉承“以人为本”的管理理念，从业主的需求出发，强化服务机能，丰富服务内涵，提供优质、周到、及时的服务。“管理从严”是服务的保障和基础，包括对物业的维护管理、员工的管理以及对业主不适当行为的管理和劝阻，建立严格、周全的管理制度，实施依法管理、从严管理、科学管理以确保物业管理服务收到应有的成效。（二）专业管理与业主自治管理相结

6、合的原则：在日常管理中，要充分发挥两个积极性，即物业管理公司的积极性和业主（租户）的积极性。物业管理公司应当尊重并按照广大业主的要求，通过管理处对物业实施专业化的管理，同时努力争取业主（租户）的支持配合，使其能正确使用和维护物业，并自觉遵守业主公约，共同创建文明的办公环境。（三）物管为主、多种经营的原则：在搞好口常管理和常规服务的同时，从物业的实际出发，开展一系列服务性的多种经营，既满足广大业主（租户）不同需求，又增强物管公司的造血功能，增加经济积累，以利于更好地为业主（粗户）服务。管理办法（-）实施全程物业管理，

7、从开发商、业主及专业物业管理公司的角度对物业提出合理化建议，构筑一个优秀的物业管理硬件环境。（二）成LR办公楼管理处，配备专业管理人员，实施专业化管理。（三）在公司现有管理资源的基础上，充分借鉴行业先进管理经验,积极培养高素质的管理人才，为LR办公楼组建一支高素质的物业管理队伍。（四）导入IS09000质量管理理念，紧密结合物业具体实际，制定一套切合实际的规章制度，确定一系列高标准的物业管理行为规范,以制度促管理，寓管理于服务。（五）严格遵守《上海市物业管理条例》等有关物业管理法规，制定切实可行的管理方案；与业主签

8、订各项协议，依法约束双方行为。（六）运用CS系统（顾客满意战略），建立富有亲和力的管理和服务模式。（七）采取智能化手段构筑社区信息互动平台，提高管理水平和管理效率。（八）运用CIS系统设计，进行整体形象策划包装，形式独特、鲜明的形彖系统，以提升物业的整体品位。（九）依照市场化、企业化的运作方式，提供全方位服务，开展多元化经营。物业管理服务项目（一）公共服务项