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1、金岸春天二期项目评估报告【营销部】Ø目录第一章项目概况1-项目地理位置2-项目建设规模概况3-项目建设使用建材、设备及装修标准概况第二章项目总投资与资金筹措1-项目投资概算2-项目资金筹措第三章项目建设条件评价1-项目建设必要性分析2-项目发展前景分析3-项目开发进度概述第四章项目市场情况评估1-昆明房地产市场状况分析2-昆明房商业地产发展现状3-昆明城市发展格局简析4-项目区域发展前景分析5-总结第五章项目优势分析1-项目区域规划优势分析2-项目地理位置优势分析3-项目区域发展优势分析4-项目
2、区域交通优势分析1-项目周边配套优势分析2-项目市场需求优势分析3-项目自身优势分析第一章项目定价情况1-项目定价策略2-项目区域房地产物业销售价格调研(住宅/商业)3-项目定价第二章项目销售预期评估第三章项目评估总结第一章项目概况1-项目地理位置“金岸春天”二期项目地处昆明市南市区中心地带，北临船房河，南靠滇池路。项目周边自然生态环境良好，同时紧邻城市主干道滇池路、广福路，交通便捷，地理位置优越，是昆明未来城市发展重点区域。2-项目建设规模概况“金岸春天”二期项目规划净用地面积52998.6平
3、方米，规划用途为居住及商业、办公。本项目地处昆明南市区中心地带，是昆明未来城市发展重点区域，寸土寸金，投资及开发成本较高，为确保投资成功，云南筑友房地产开发有限公司多次修改设计进行项目优化。根据最新的设计图纸，本项目建筑物主体形式为地上7层、地下2层的住宅及公建建筑群，总建筑面积为166890平方米。1-项目建设使用建材、设备及装修标准概况为满足国际化商务总部办公及商业使用需求，“金岸春天”二期项目在使用建材、设备及装修标准方面均采取了高规格高品质的开发建设处理。（1）总体结构形式：全现浇混凝土
4、，框架剪力墙结构，项目建筑结构功能划分合理，满足国际化商务办公的同时提供个性化使用需求解决方案；空调系统：大型商业设置集中空调，厨房、卫生间设有专用通风系统，凸显项目品质感及舒适性；外立面：项目商业为石材幕墙，办公、住宅为外墙面砖加高档涂料，项目整体形象前卫新颖，是区域内的地标建筑群。同时项目商业、写字楼公共部分精装修，有效提升项目使用品质。（2）商业部分入口：大型转门平开两用电动门，大气简洁；地面：自流平整体地面，局部区域设有木地板，有效提升项目品质；隔墙：轻质防水隔断墙，钢化玻璃分隔店面，发
5、光玻璃或不锈钢包柱，形象鲜明便于个性化定制使用；吊顶：石膏板造型顶棚，部分金属格栅吊顶，品质凸显；（3）办公部分大堂：大理石地面、墙面，石膏板造型顶棚，艺术玻璃装饰墙面，凸显品质感和尊贵体验；地面：公共部分石材地面；隔墙：轻质防水隔断墙，有效提供个性化隔断使用方案；吊顶：铝板吊顶加金属格栅吊顶；电梯：每栋2部高速大容量乘客电梯，有效提升商务效率；（4）车库部分大堂：车库层电梯厅设有装饰大堂，商务形象面极佳；地面：金钢砂地面，有效提升使用品质；墙面：高档涂料，经久耐用；吊顶：黑色防火涂料顶棚，安全
6、舒适；第二章项目总投资与资金筹措1-项目投资概算项目总投资139917万元，投资估算具体见下表：序号项目名称投资金额（单位：元）一土地成本688452320.00二项目前期9,816,358.201设计,勘察,规划,等6,760,800.002三通一平3,055,558.202.1场地平整2,817,000.002.2现场临时设施，设备225,360.002.3地形图资料13,198.20三建安工程295264000.001地上部分165204000.002地下部分130060000.00四公共
7、配套，基础设施73,285,660.001公共绿地4,617,000.002地上，地下配套设施68,668,660.00五广告，营销40,000,000.00六开发管理，人工12,900,000.001人工工资7,500,000.002管理，业务费5,400,000.00七预估销售额1690200000.00八预计税额122595076.601土地契税20653569.602土地使用税5295073土地增值税16902000.004营业税84510000.00九财务成本23,895,000.00
8、十不可预见费16902000.00十一预计企业所得税98547396.30总计总投资1399174811.102-项目资金筹措本项目总投资（含贷款建设期利息）为139917万元，整个建设经营期为3年，是一个建设周期长、资金投入量大的建设项目。所以，采用投资的多种组合运用，一方面可减低融资的压力，有助资金的流通；另一方面可相对降低开发风险，使项目顺利开发。本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是自有资金，二是向银行申请项目贷款，三是预售滚动收入中用于投资的部分。金岸春天二期项目是昆明市城中村改造项
