某某国际购物中心建设项目投资申请报告.docx

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1、第一章总论4第一节项目背景41、项冃名称：立丰集团“东方MALL"建设项冃42、建设单位：立丰（西安）房地产开发有限公司43、项冃建设依据：4第二节项目概况51、项冃建设地点52、项冃规模与冃标53、主要建设条件64、项冃投资效益预测（暂空）7第三节项目建设原则及要求7第二章市场预测分析7第一节商贸零售业发展趋势及特点7第二节西安市商贸业发展现状及发展空间预测9第三节目标市场及竞争力分析11第四节市场风险分析12第三章项冃环境分析13第一节自然地理及交通环境13第二节商圈人文及经济环境13第三节项目开

2、发政策环境14第四章商业规划的总体原则14第一节商业规划的总体原则14第二节规划项目应具备的条件15第三节项目规划内容16第五章项目实施16第一节丁页目论证16第二节项目推介17第三节招商引进17第六章财务评价17第一节损益表及静态盈利分析错误！未定义书签。第二节现金流量表及动态盈利分析20第三节资金来源及运用表的贷款偿还能力分析20第七章风险控制22第八章结论23附件耳录：23一、东郊项目周遍市场调查状况23（一）周边街道办事处基本情况24（-）项目周边商圈概况25（三）东郊楼商业地产调查对比表34

3、（四）项目周边公交车次及线路38二、西安市零售企业销售排名情况39（一）开元商城简介及经营概况43（二）世纪金花购物中心简介及经营概况47（三）民生百货大楼简介及经营概况50三、西安市经济、人口、消费水平状况54（_）西安市居民消费情况一览表55（二）西安市各区县从业人员平均工资统计表55（三）西安市零售、餐饮网点从业人员及经济情况56（四）西安市居民总消费水平58（五）全市批发零售贸易业基本59（六）分区县人口和户数及人口变动情况61四、项冃平面图62五、项目商业规划设计（初稿）71第一章总论第一节

4、项目背景1、项目名称：立丰集团“东方MALL”建设项目2、建设单位：立丰（西安）房地产开发有限公司3、项目建设依据：根据《西安市国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》的精神，西安市坚持发展大商贸、建设大市场、搞活大流通的思路，力求对传统商贸业进行结构性调整，建设多形式、多业态的商贸体系，通过深化流通领域的各项改革，进一步扩大对外开放，强化区域性商贸中心地位，推进流通产业的现代化进程。近几年来，西安市发展大商贸、建设大市场、搞活大流通，取得长足的发展，流通规模不断扩大，社会消费品零售总额一直高巨西北五省

5、中心城市之首。2003年社会消费品零售总额达到440、05亿元（摘自统计局资料），比上年增长13、01%,且每年以12—13%的数额递增，呈现强大的市场潜力，有着巨大的市场发展空间。虽然近几年西安市商贸业发展较快，但也存在着商业网点布局过于集中，要素市场发展缓慢，传统百货业仍占主体，新型业态规范化和规模化水平不高，商业科技化含量低，营销理念落后等诸方面问题，急待转轨变形。根据以上所述，结合近年来国内外出现的全新零售业态一SHOPPINGMALL的成功案例，建设以经营选购商品为主，休闲、餐饮、娱乐、购物

6、相结合的多功能大型或超大型的“一店消费”必将成为零售消费的重要支撑点。“东方MALL"建设项冃便拟以此占领西安市商贸业的“制高点”而设立。第二节项目概况1、项目建设地点“东方MALL"建设项目位于西安市东二环与南二环路口交叉东北角，东临西安高新技术东开发区，北临西安微波设备厂生产区，南临信号厂生产区，交通便利，是西安今后几年重点发展地带。2、项目规模与目标“东方MALL"建设项冃总建筑面积8、3万平方米，地上五层半，底下二层半，地下停车场面积为13000平方米，共有停车位约450余辆。其中一层层高4、

7、8米，二、三层层高4、5米，四层层高4、2米。建筑投资约三亿元人民币。建成后其综合经营面积与开元商城相当，但经营内容更能适合消费市场的要求，集大型购物、休闲、娱乐、餐饮、健身为一体，实行智能化、科学化管理，成为零售消费行业一大亮点。“东方MALL"主要瞄准西安市未来商贸零售市场，集中体现当代消费特性，充分发挥交通、文化、物流、人流、餐饮等优势，将“东方MALL"建设成为西安市规模一流、设施一流、环境一流、服务一流的消费中心。3、主要建设条件市场条件：西安市作为西北五省区省会城市之首，西部大开发的桥头堡

8、，经济发展速度日益加快，始终保持13%以上的增幅，全市消费品零售增长速度亦达到12%以上，人均收入水平逐年增加。以2002年西安市消费品零售总额409、4亿元，按每年递增12%计算，全市将每年新增约50亿元的市场份额，商贸零售市场具有广阔的发展前景，为“东方MALL”建设项目提供了有利的市场条件。技术条件：“东方MALL”建设单位立丰集团本身具有较为丰富的商业地产开发和整合社会优势资源的经验，拥有--批动懂业务、会管理的专门人才，加之本项目充分借鉴国内外