仲量联行 上海复地 浦东地杰国际城项目顾问研究报告.docx

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1、浦东地杰国际城项Fl顾问研究报告（缩略版）2009年5月报告演说者简介邓汝舜先生H前担任仲量盛达华屮区总经理一职驻于上海。全而负责华屮区商业不动产的各项服务，包括前期定位、项H招商以及购物屮心运营管理服务在内的全方位零售服务。？?经验经历邓先生有着超过二十年的商铺领域0＞从业经验，曾先后在香港、台湾和屮国大陆工作。2005年邓汝舜加入仲量联行出任北京金融街购物屮心项n总经理一职，主要负责项h开幕前后各项工作的整体筹备、规划和执行，其屮包括招商、营运管理、物业管理、行销推广等,成功地完成了项H全部的招商工作。邓汝舜??

2、学历及专业资格2004年企业管理硕士，台湾天主教辅仁大学1988年商业及财务管理专科毕业，英国伦敦默顿学院学历??美国康乃尔大学房地产硕士LilyNg吴嘉保，高级副总裁吴嘉保小姐??上海同济大学工程学士拥有金业2＞战略策划、酒丿占接管和开业筹备、管理合同谈判和酒丿占交付使用等各方经验而的丰富经验，她在屮国、亚洲和美国各地参?？18年房地产工作经验与的项H酒店资产8＞价值逾百亿美金。吴小姐精??8年深圳房地产开发通三种语言，持有麻省理工学院理科硕士学位、？?3年仲量联行香港顾问酒店及饭店管理专业学士学位，并辅修心理学。

3、？？1年仲量联行伦敦顾问？？屮国商业地产联盟专家委员李杰??清华大学商业房地产总裁高级研修班教授LilyNg吴嘉保2H录1•场地分析及房地产发展周期分析42.项H整体定163.各物业品种深化建…26??零售部•••…・27??酒店部•••••••••••••••■...61??办公楼部…・・・..784.整体财务分议分分分1.场地分析及整体房地产发展周期分析4项H概况A地块用地性质地块面积(ha)容积率建筑密度绿地率(%)高度控制(m)可建建筑面积(m2)A-l商业办公2.813.7403060103,970A-2二

4、类居住1.472.525456036,750A-3旅馆业1.433.235408045,760A-4防护绿带0.91//100/A-5防护绿带0.70//100/A地块屮社区屮心占地而积为3000平方米,社区屮心建筑而积3365平方米。A地块可用作商业部分的占地面积为39,400平方米，可建建筑而积146,365平方米。H地块用地性质地块面积(屆)容积率建筑密度绿地率(%)高度控制(ni)可建建筑而积(m2)H-1商业2.052.740356055,350H-2防护绿带0.69//100/H-3防护绿带0.31//1

5、00AA地块和H地块总可建商业而积为201,715m2(146,365+55,350)??地杰国际城总规划占地而积110公顷，其中住宅建筑而积约80万平方米。？?其集小商业部分，即为本报告所研究的部分，为项H西侧A和H地块，具体技术指标如上表所示。资料来源：复地集团所提供建筑资料5交通可及性同济沪西分校站口丽新武威村路诂祁上海西站站站连山路铜川路站站曹杨路站陆家嘴金融贸隆德路站易区江苏路诂沪南路华山路站连接浦东南北徐家汇站方向的一条主屮环线干道建设屮上海体育馆站龙漕路站华夏四路站外环线罗山路站屮环线龙水南路站御青路站

6、沪南路A济阳路站三林诂20外环线上南路站地铁11号线连接着外部各区县的快康桥东站速干道地铁13号线地铁18号线6上海轨道交通对商业发展影响串珠状发展阶段带状发展阶段网状发展阶段??2000年以前，丄海轨道交通起步阶段，??2000年后，随着地铁1号线延仲段、2、？?配合世博会的建设，上海市远期交通由于没有形成完善的轨道交通网络和3、4号线的开通运营，加上轨道交通系网络不断完善，城市整体轨道交通将换乘系统，对商业的影响只能是局部统整个换乘系统逐步完善，地铁对沿形成一个四通八达的快速交通网络，的区域。线商业的影响区域平均

7、化。加上便捷的换乘系统,一•个个城市边缘的商圈正在迅速崛起。？?上海轨道交通1号线为代表,主要分布??商业的发展沿地铁沿线呈现出带状发在各站点的周围，范围以步行5分钟-10展趋势，轨道交通1、2号线下穿淮海路??随着上海城市整体外延，轨道交通逐分钟为限。和南京路，有效带动上海两大商业街渐成为居民的首选出行模式，轨道交的人气，同时沿轨道交通线带状发展通逐渐成为居民生活和工作的主要连??在整个地域上沿着地铁呈现出出珠状分布，形成许多“地铁型”商业物业，的模式H趋明显。接方式。例如徐家汇、人民广场等。？?同时，随着轨道交通

8、环线的完善，越??居民的日常生活消费逐渐呈现分散化、来越多的消费者依赖地铁出行。就近性的消费原则，各个居住聚集区逐渐出现了大型的商业设施。1995年上海轨道交通图2005年上海轨道交通图2020年上海轨道交通图7交通可及性分析??综合分析项FI区位条件，消费者将主要通过以下四种交通方式到达本项Flo??H前项H周边地区公共交通设施较发达公共交通