安达锦江世纪城营销总案.doc

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1、营销策划方案跨越“世纪”的人居梦想锦江世纪城营销策划方案锦江世纪房地产开发有限公司营销部2008年3月27日74营销策划方案目录【市场研究部分】51.安达城市经济与规划发展51.1安达城市宏观简析51.2安达市区概况71.2安达城市动脉——牛街81.2.1倾力打造“牛城”品牌81.2.2安达核心商圈91.3人口现状特征101.3.1市区户籍人口101.3.2乡镇村人口101.4安达整体经济发展水平121.5居民收入及消费观念121.6安达城市发展结论及预测132.安达城市房地产市场分析152.1安达房地产市场发展态势研究152.1.1安达房地产开发概况

2、152.1.2安达房地产发展趋势分析162.2安达房地产市场特征分析1674营销策划方案2.2.1城市规划及特点分析162.2.2房地产供应情况分析182.2.3客户特征分析232.2.4价格特征分析243.安达城市住宅市场消费特征及变化253.1安达目前房地产市场消费特征253.1.1对现有产品价格和品质比较认可253.1.2高层得到市场充分认同253.1.3供求畅旺，具有可持续发展潜力253.2安达在售商品房成交情况分析253.2.1销售户型构成分析253.2.2销售面积构成分析263.2.3销售卖点构成分析263.2.4成交周期及成交率分析273

3、.3安达商品房未来销售趋势分析273.3.1未来销售热点及稀缺性分析273.3.2未来供应状况分析273.3.3未来价格趋势273.3.4未来购房行为及消费心理变化分析28【项目分析部分】291.项目地块价值分析291.1项目所在片区价值分析2974营销策划方案1.1.1先天条件291.1.2心理认同301.1.3总结301.2开发商背景分析301.3项目SWOT分析311.3.1优势311.3.2劣势321.3.3机会点321.3.4威胁点331.3.5总结331.4项目核心价值归纳352.目标市场分析362.1目标市场背景分析362.1.1市场已成

4、交客户分析362.1.2潜在目标客户分析362.2市场需求特征362.2.1市场购买力状况362.2.2市场住宅功能需求372.2.3市场居住文化需求372.3目标市场定位372.3.1市场定位372.3.2依据3774营销策划方案2.3.3客户细分383.项目定位393.1主题形象定位393.1.1市场形象定位393.1.2产品形象定位393.2建筑配套定位403.2.1大市政配套403.2.2环境配套403.2.3设施配套413.2.4建筑配套413.3总体价格定位413.3.1四种定位方法比较413.3.2定位方法的选取423.3.3项目预期价格

5、42【项目营销部分】441.项目整体营销战略441.1项目和产品整体卖点及抗性归纳441.1.1宏观441.1.2中观441.1.3微观441.1.4市场抗性及对应措施451.2营销战略定位4574营销策划方案1.2.1目标市场及客户定位451.2.2项目核心营销概念461.2.3建立项目价值体系472.一、二期营销攻略502.1一期项目包装推广502.1.1形象系统502.1.2系列推广主题522.2一期营销策略532.2.1营销阶段划分532.2.2项目的目标客户细分542.2.3各类目标客户群体心理需求和营销推广方式552.3一期营销执行612.

6、3.1营销执行要点612.3.2营销执行计划642.3.3营销费用预计692.4全程营销工作内容提纲702.4.1前期策划702.4.2营销推广7074营销策划方案【市场研究部分】1.安达城市经济与规划发展1.1安达城市宏观简析安达市位于黑龙江省西南部，松嫩平原中部，隶属于黑龙江省绥化地区。地理位置在东经124°53`~125°55`，北纬46°01`~47°01`之间，市境东部与兰西县、青冈县接壤，南与肇东市相连，南距哈尔滨市127公里，西距大庆市30公里，北依齐齐哈尔市160公里。74营销策划方案安达地域轮廓近似三角洲，北宽南窄，东西界距最宽处60

7、.7公里，南北界距最长处96.1公里。全市面积3586.27平方公里(35.86万公顷)，占黑龙江省总面积的0.76%。其中耕地面积12.82万公顷，占全市面积的35.75%；草原16.77万公顷，占全市面积的46.77%；林地1.14万公顷，占全市面积的3.18%；水域2.50万公顷，占全市面积的6.9%，城区面积26.3平方公里，占全市面积的7.33%。安达市属于县级城市，归绥化地区管辖。全市辖安达、老虎岗、昌德、万宝山、中本、太平庄、任民、吉星岗、升平、羊草10镇，火石山、卧里屯、先源、青肯泡4乡及城区铁西、新兴、安虹3个街道办事处。全市人口52

8、万人，其中城市人口25万人，是全省县级城市人口比重较大的城市之一。74营销策划方案安达市草原资