资源描述：
《物业管理与房地产项目应衔接工作的浅谈.doc》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。
1、物业管理与房地产项目应衔接工作的浅谈一直以来,物业管理前期介入是我非常关注的课题,但是"没有调查研究,就没有发言权。"虽然经历了一些房地产项目的耳渲目染,如黄岛的东方花园、莱州的教育路小区、龙口的松岚花园、济南的新世界阳光花园,和青岛的天福苑等等,但是囿于缺乏房地产运作的实际经历,以及在工程管理上知识比较薄弱,并不敢随意妄加评论,而且常言道:你说什么样的话,取决于你坐在什么样的位置上。这就是立场决定态度,一个物业管理人在雇主和顾客,在开发商和业主这两者之间,常常难以作出选择,从不同的立场出发,对许多问题都会得出不同的结论,以下的这一篇文
2、章,仅仅是从个人的经验出发,站在一个物业管理人的角度和立场上谈一些与地产项目有关的问题,其中错误之处在所难免,请指正。第一篇:散论一、开发商对物业管理的总体定位。当前青岛市乃至全中国的现状仍然是:开发商包干前期物业管理,这种包干的模式,在地产开发的早期,是起到了相当的优势作用的,中海、万科不是也都用自己的物业公司吗?是的,但是那时候他们有三个优势:第一,用户不知道物业管理,物业管理成为了一种"惊喜回馈";第二,物业管理的市场潜力无限大,开发商自办物业公司是一种争夺市场的战略选择;第三,因为用户还不懂得如何"维权",自己成立物业公司也能够
3、最大限度地去包容掉所有的遗留问题。但是今天,这些条件都已经完全不具备了,首先业主知道如何比较物业管理的服务优劣;再一个,朝阳行业的发展已经使大量专业的、实力雄厚的、规模较大的本外地物业管理企业在市场上竞争;最后,因为业主的高度成熟,他们对如何利用自己的微弱资源非常清醒,本来在开发商有角度都是法律问题,但是到具体和业主打交道的层面就成为政治问题了,自办物业公司的纸"包不住火",反而成为一种业主进行制约和讨价还价的筹码,开发商还需要对保修和过程中的损毁承担长期责任,而且,一线的项目经理会对整个绩效起到决定性作用。这时候粗放的管理而且仅仅满足
4、于粗放的管理,必然饮下的苦酒不仅是失去阵地,失败的物业管理项目最终必将牵扯掉开发商大量的精力和资源。所以国家建设部提出了"分业经营"的观念,这在总体上是对的,这里就需要开发商重新评估自办物业公司的战略定位问题。一般说有两种方向:1、开发商售完房屋就在小区内彻底放手。好的物业管理通常是外包的,因为社会上有很多物业管理都急于占领市场,开发商可以在自己的地产公司内建立一个物业管理部来制约和检查外包服务的质量。优秀的物业管理者必须要预防问题,而且,开发商、业主与物业之间的关系非常明晰,拖欠物业管理费的风险也无需承担。2、如果开发商开发出一种产权
5、层次多元化的社区(将"天福苑"作为一个例子),即使的房屋全部销售后,开发商仍然有必要需要物业管理公司协助保证其特殊利益的,就可以考虑成立自己控股的物业公司,但是这类公司应以"专业化"进行自我定位,依靠物业公司来分流自身的富余人员是一种传统国企的思路,如果要求发展,则应避免管理服务不善使自身的生存能力不足,进而制约了集团公司的发展和整体品牌形象。二、合同的问题:房屋买受合同当中,应当对有关物业管理的事项作出明确约定。特别是物业管理费的缴纳时限与缴纳要求,这类条款属于"第三方条款",所以要注意相关条文的合情合法,另外,因为当前业主的维权意识
6、极强,在缴物业管理费时间安排上一定需要注意,完全等到业委会成立后再收物业管理费固然不妥,而如果业主入住时即收物业管理费,未来就会有业主委员会成立时主张开发商将空置房面积补充缴纳同等标准的管理费一说,(类似案例在北京已发生多起),故而,既然前期物业管理的目标是顺利完成开发商的售后服务,这时就应当开始对物业管理项目进行严格的财务安排,既要满足服务功能要求又需要一定限度的"省钱",如不考虑周全,开发商的物业管理公司有可能在低收费的背景下"赔了夫人又折兵"。再一个是前期物业管理合同,编制一个尽可能"科学"的前期物业管理合同非常重要,开发商要估算
7、出物业管理的成本和收入来源,开发商要提供资源,相应的就要对物业公司进行必要的考核,同样,物业公司需要通过合同明确自身的责任,以及不属自身范围的工作同开发商进行及时必要的沟通,而且开发商还需就物业公司实施"酬金制"或"包干制"进行定位,二OO四年九月六日建设部新颁布了修改后的业主公约和前期物管合同"示范文本",可资借鉴。预期国家法规以后的走向,会要求这一合同向全体业主公示,并就任一经营项目都必须公开,这意味着,前期物业管理服务作为开发商交付房屋的售后服务,将越来越正规和纳入市场竞争。最重要的两点:公共地方与私人地方的判定,开发商需要合法地
8、保留哪些权利,都应在售房合同乃至前期业主公约中进行详细说明,并能够给予顾客恰当而且合理的解释。三、足以危及物业管理的销售宣传:个人认为,房地产营销应当避免建造所有人都想要的房子,而应定位于一目标人群,古语云
