房地产风险的含义和特征.doc

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1、一．房地产风险的含义和特征1.（1）房地产市场风险是指在房地产交易变现所需的期间内，由房地产市场价格、供求关系等因素的变化以及房屋价格与借款人收入之间的情况变化而形成的交易市值发生负面变化的风险。它主要表现为两个方面：一是由于各种原因致使房地产市场价格产生大幅度波动而给投资者带来的风险；二是当投资者购入房地产准备转出或出租时，可能会遇到找不到适合的买家或租赁者的情况。在市场经济条件下，这种不确定因素非常多，国内外社会变动、经济变动、政策变动、居民收入水平的变动等都会影响房地产市场的运行，从而产生房地产市场风险。

2、（2）房地产业属典型的高风险产业，房地产市场在发展过程中将面临的这些因素的作用难以或无法预料、控制，使得投资房地产市场风险作为一种客观存在的现象，明显地呈现出以下特征：1）综合性。房地产市场风险涉及到投资项目的各个方面和外部环境的各种因素，是房地产投资财务活动和经营活动过程中各种矛盾的综合反映。2）模糊性。即不肯定性，表现为风险形成的模糊性和由于风险导致房地产市场经营活动结果的不能事先肯定。2.（1）房地产金融风险是指银行为房地产业提供资金的筹集、融通、清算等金融服务活动中，由于各种事先无法预料(即不确定)因素

3、的影响，使银行的实际收益与预期收益发生背离，从而蒙受经济损失的可能性。（2）房地产金融风险的特点在于:一是社会性。社会性指的是我国目前房地产企业对银行的依存度过高的问题,一旦房地产经济发生波动,导致金融机构偿债能力不足,容易引发金融机构的倒闭和社会动荡;二是扩张性。现代社会房地产金融机构与客户之间、房地产金融机构互相之间都存在大量的债权债务关系,从而形成金融风险扩张性机制;三是可控性和周期性。3．（1）房地产投资风险是进行房地产开发和经营的基础，它的结果是形成新的可用房地产或改造原有的房地产。而在这个投资活动过

4、程中，收益与风险是同时存在的，特别是处在经济转轨时期的中国房地产投资，风险更是在所难免。（2）A.房地产投资对象的固定性和不可移动性房地产投资对象是不动产，土地及其地上建筑物都具有固定性和不可移动性的，不仅地球上的位置是固定的，而且土地上的建筑物及其某些附属物一旦形成，也不能移动。这一特点给房地产供给和需求带来重大影响，如果投资失误会给投资者和城市建设造成严重后果，所以投资决策对房地产投资更为重要。B.房地产投资的高投资量和高成本性房地产业是一个资金高度密集的行业，投资一宗房地产，少则几百万，多则上亿元的资金。

5、这主要是由房地产本身的特点和经济运行过程决定的。4.（1）所谓房地产开发风险，是指在房地产开发活动过程中存在影响开发利润的多种因素，而浙西因素的作用难以或无法预料，控制，使得企业实际开发利润可能与预计利润发生背离，因而使企业有蒙受经济损失的机会或可能性。（2）房地产开发风险的特征：1.房地产位置的不动性或固定性，在地域上决定了房地产对市场供求的不可调剂性；2.房地产投资时间的长期性，决定了房地产经营对市场供求变动的不灵活性；3.房地产投资经营的固定性，决定了房地产投资经营的不易变现性；4.房地产市场信息的分散性

6、，决定了房地产市场的不充分性和变现的困难性。