房地产企业会计核算流程金先国.doc

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1、房地产企业会计核算流程：一、科目设置（现列举常用的，可根据实际业务设置）：资产类：1、现金2、银行存款---****银行3、应收账款****单位（或个人）4、其他应收款5、预付账款6、开发产品7、原材料8、固定资产9、累计折旧10、长期待摊费用负债类11、应交税费----营业税-----土地增值税-----企业所得税-----个人所得税-----等等12、应付利息----****单位13、其他应付款----***单位14、应付职工薪酬15、应付账款---***建筑公司16、预收账款---***业主17、长期借款-

2、--***银行所有者权益类：18、实收资本---***股东19、资本公积20、盈余公积21、本年利润22、利润分配---***未分配利润成本类（主要是开发成本，分六大类：）一级科目---二级科目-----三级科目23、开发成本---⑴土地征用及拆迁补偿费----土地出让金----拆迁补偿费----土地交易契税-----大市政配套费（等等）-----⑵前期工程费----------勘察费----------设计费----------报建费（人防、消防、质监、水电增容费等）----------临时设施费-------

3、---三通一平-----⑶建筑安装工程费-----基础工程（土方、桩基、支护等）一级科目---二级科目-----三级科目开发成本----⑶建筑安装工程费-----主体结构（含地下室）------门窗工程------公共部位装修费（楼梯间、大堂等）------室内水、电、气等管线设备------电梯及安装费⑷基础设施费-----室外给排水系统----室外供电系统----室外消防、安防系统----园林绿化建设费----道路、广场建设费----围墙建造费----室外照明----室外零星设施⑸公共配套设施费----车棚、

4、幼儿园、健身房、会所等分别设置明细科目⑹开发间接费用---工程管理人员工资及福利费---工程用固定资产折旧---工程部办公费---工程部水电费---劳动保护费---工程管理费---工程部车辆使用费---营销设施建造费---利息（开发过程中的利息）---其他工程费用损益类：24、主营业务收入----***商品房销售收入25、其他业务收入26、营业外收入27、主营业务成本----***商品房销售成本28、其他业务成本29、营业税金及附加30、营业外支出31、管理费用----企业管理人员工资----职工福利费-----

5、修理费用-----办公费用-----会议费-----招待费-----差旅费-----房租费管理费用----水电费----劳动保护费----车辆使用费-----折旧费-----顾问费-----培训费-----印花税-----土地使用税-----审计费、评估费（等等）32、销售费用-----广告费-----展览费-----业务宣传费-----销售佣金（等等）33、财务费用-----利息-----手续费一、核算流程：1、月终与出纳进行现金和银行存款结算，现金盘存、银行对账编制结算表，2、复核原始凭证，与结算表核对一致后

6、，双方签名3、根据原始凭证编制记账凭证4、计提折旧5、编制记账凭证汇总表（试算平衡、核对现金、银行存款）6、结转开发间接费用7、结转当月损益8、凭证审核9、再次汇总10、根据汇总凭证编辑资产负债表、损益表、现金流量表11、过账、对账，保证账证相符、账账相符、账实相符12、编制附表，如开发成本明细表、开发间接费用明细表、管理费用明细表、销售费用明细表、销售统计台账（与预收账款进行核对）13、编写财务分析报告二、合理避税与纳税筹划1、熟悉房地产相关税法2、房地产行业税种：⑴营业税5%（先按预收账款预缴，后期按实际收入

7、调整）⑵营业税附加（见纳税申报表）⑶土地增值税（先按预收账款预缴，项目完后期清算）⑷企业所得税（先按预收账款预缴、年度清算、汇算清缴）⑸代扣代缴个人所得税。如工资3500以上的个税、个人在单位存款利息收入按20%、股东分红收入20%3、纳税筹划思路：⑴营业税及附加是按当月开票金额征收的，没有弹性，不能少交，但可与税务局协商申请缓期缴纳⑵避税的重点是企业所得税，汇算清缴时按利润25%缴纳，因此控制好开发成本是关键，这就需要预先进行纳税筹划。A、项目成本效益预测：对工程项目进行成本效益预算（准确率要达到85%以上），

8、参照当地的同行业成本、利润一般状况和本单位能计入开发成本、费用的合法发票，分析成本差异，拟定纳税筹划方案，报领导批准（过后注意销毁、不留把柄）B、与工程施工方、园林绿化、道路、土方、等施工方合作，虚增工程量，签订工程合同，补贴对方税款开具工程发票，转出资金（必须是可靠的合作单位或者在对方的有工程款未付之前进行），对方转入资金（到本公司对内的隐蔽账户）。C、建立备抵账（内账