物业经营管理-11、12.ppt

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1、第11章零售商业物业经营管理第一节零售商业物业及其分类第一节零售商业物业及其分类一、零售商业物业简介零售商业物业是被零售商用来销售商品或服务的物业。零售商业物业的范围相当广泛，从小型店铺、百货商场到大型现代化购物中心，面积规模从十几平方米到十余万平方米，其服务的地域范围从邻里、居住区到整个城市甚至全国二、零售商业物业的发展简史(一)国外零售商业物业的发展关于百货商店(D印artmentStore)的产生时间，西方学者有不同的看法。有人认为，随着工业的发展和村镇发展成为城市，普通商店逐渐增加所经营商品的花色、品种、规格，逐渐发展成为百货商店。美国管理

2、学家彼得·德鲁克认为，百货商店最早于公元1600年左右产生在日本。日本三井家族的第一个成员在东京创办世界上第一家百货商店。但是，西方学者普遍认为百货商店最早在1852年产生于法国，当时在法国首都巴黎，有一位名叫A·布西哥的人，开办了一座“邦·马尔谢”(Bonmarche)商店，这是世界商业史上第一个实行新经营方法的百货商店。而最早的现代购物中心(ShoppingCenter)建成于美国(二)国内零售商业的发展虽然百货商店在1900年即在我国出现，但在我国获得长足的发展是在1949年新中国成立之后。建国后我国政府兴建的第一座百货商店是北京市百货大楼改

3、革开放使我国零售商业发生了巨大变化。全国大中城市自上世纪80年代后掀起了一次又一次的新建或改建百货店的高潮。20世纪80年代中期，全国年销售额超过1亿元的百货商店、商城或商厦已超过200多家三、零售商业物业经营管理的内容零售商业物业的经营管理工作，主要分为六个模块。1．招商及承租户组合2．零售技术3．物业维护4．营销5．保险及风险管理6．财务管理四、零售商业物业经营管理的类型按照管理层面的不同，零售商业物业的经营管理可以分为策略与运行管理、现场管理这两个层次。(一)策略与运行管理(二)现场管理第二节零售商业物业经营管理中的经济学原理一、选址与规划零

4、售商业物业在选址和规划时主要应考虑市场容量、进出交通、地点显著、零售商业物业规模、内部设施等因素。二、经营与运作零售商业物业运作的相关理论主要集中在三个领域：中心地理论、同类零售商聚集理论和需求外部效应理论。零售商业物业的租赁管理一、租户选择在选择零售商业物业的租户时，物业管理企业要对许多因素进行权衡。(一)声誉声誉是选择零售商作为零售商业物业租户时首先要考虑的因素。由于声誉是对商家公众形象的评估(二)财务能力除了租户的声誉外，物业管理企业还要认真分析可能租户的财务状况(三)租户组合与位置分配一宗零售商业物业内经营不同商品和服务的出租空间组合构成了

5、该物业的租户组合。以一个大型百货公司为主要租户的购物中心将以其商品品种齐全、货真价实吸引购物者，以仓储商店或折扣百货商店为主要租户的商场将吸引那些想买便宜货的消费者。主要租户的类型决定了每一零售商业物业最好的租户组合形式。(四)租户需要的服务二、租金确定与调整(一)基础租金基础租金又称最低租金，常以每月每平方米为基础计算。基础租金是业主获取的、与租户经营业绩(营业额)不相关的一个最低收入。(二)百分比租金当收取百分比租金时，业主分享了在零售商业物业内作为租户的零售商的部分经营成果(三)代收代缴费用和净租约像写字楼出租时一样，当使用毛租的形式出租零售

6、商业物业时，所有的经营费用都应由业主从其所收取的租金中全额支付(四)租金的调整三、租约制定1.关于每一独立承租单元的用途2．限制经营内容相似的租户3．限制租户在一定地域范围内重复设店4．营业时间5．公用面积的维护6．广告、标志和图形7．折让优惠8．其他条款第四节零售商业物业的现场管理一、策略与计划零售商业物业的现场管理是否成功，有多方面的影响因素。其中，正确的经营管理策略、有针对性的管理方案设计和精确的费用测算，是三个主要的方面。在这三个方面的工作中，策略是基础，计划是前提，费用是根本。(一)现场管理策略1．经营策略经营策略主要包括：(1)树立品牌

7、形象，参与市场竞争(2)与开发商建立密切联系，考虑长线战略联盟(3)必要的经济回报2．管理策略(1)管理模式，即物业管理企业采用什么样的模式对项目进行管理，是成立子公司、分公司，还是项目部或者管理中心等，不同形式具有不同的管理意义(2)管理承诺，即物业管理企业对委托方进行哪些承诺，关键是内容和深度。(3)管理期限。管理年限并非越长越好，而是要因项目而异，其长短可以从一个侧面反映出物业管理企业的管理思路(二)现场管理计划完善的零售商业物业现场管理计划应当包括：机构设置和人员编制、费用测算和依据、服务内容和服务标准、工作流程和规章制度等五部分。二、管理

8、范围(一)现场管理的基本范围和内容(二)需要特别界定的区域三、管理目标现场管理的目标是为租户的经营活动提供安全、有序和舒适