陌生区大盘成功开发案例.ppt

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1、适用案例的选择条件：陌生区域；面临交通改善、新城开发等大机会；30万平方米以上规模大盘；需树立开发商品牌，并实现项目快速消化；虽然未来是城市重点发展区域，但目前还不成熟；生活配套需依赖自身或未来规划建设解决。案例借鉴大盘成功启动案例借鉴上海万科假日风景上海证大家园上海绿地威廉公寓地理区位项目规模物业类型多层与小高层为主，少量别墅容积率分五期开发分期开发总建面55万平方米1.7上海四大示范居住区之一的春申社区案例借鉴1上海万科假日风景概况开发背景：陌生区域认知度不高地铁一号线投入运营轨道五号线尚未开通生活配套缺乏商业街二期一期二期三期四期五期学校Soho街区春申路2001年一期：多层、小高

2、层2002年二期：别墅、小高层2003年三期：多层、小高层2004年四期：多层、小高层2005年五期：小高层案例借鉴1上海万科假日风景——开发模式多元化产品、配套先行、做足展示多元化产品试水：采用小高层、多层产品组合，包括部分精装公寓，以扩大客户受众面，降低风险配套先行：开盘前完成8000平方米澳洲风情商业街区展示，弥补生活配套缺乏的印象；开通小区班车，缩短交通上的时间距离，消除区域陌生感做足展示：先期建设7000平方米绿化景观，营造社区环境形象开盘前完成8000平方米澳洲风情商业街区展示，弥补生活配套缺乏的印象先期建设7000平方米绿化景观，营造社区环境形象采用小高层、多层产品组合的

3、多元化策略，包括部分精装公寓，以扩大客户受众面，降低风险开通小区班车，缩短交通上的时间距离，消除区域陌生感案例借鉴1上海万科假日开发模式推出新镇计划，描绘未来美好生活，诉求区域认同形象：新一代造镇（NEWTOWN）计划卖点：万科城市花园成功案例、升级版看得见的未来生活体验，做足展示，建立大社区形象（售楼处、假日广场街区、景观绿化等）做足展示，营造气势，树立大盘品牌形象案例借鉴1上海万科假日开发模式万科假日风景营销模式借鉴陌生区域开发大盘，配套先行、展示先行是增强客户购买信心的有效方式；陌生区域大盘常规产品为主、多产品组合方式启动，可以降低市场风险，同时为后期产品试水案例借鉴1案例借鉴2上

4、海证大家园概况高行总占地面积：60万总建筑面积：60万容积率：12000年起，分5期开发绿化率：40%产品类型：多层、小高层配套：酒店、商业、会所项目相似性和成功点:该项目属于新兴区域借势成熟板块而发展，经过5年的开发而形成的拥有轨道交通、相对成熟配套的具有新城市价值的大规模地产项目。并成功借势超越片区形象达到了持续热销。本案金桥案例借鉴2上海证大家园开发模式——低密度入市，奠定高端形象体育公园（规划中）五期三、四期二期一期推售时间2006年3月2003年8月2001年12月2000年9月产品类型小高层多层、小高层多层洋房相应配套超市、酒店体育设施小学无诉求重点配套齐全社区成熟轨道交通交

5、通、配套的成熟大社区的逐渐成型教育配套“北金桥”60万方生命社区营销启动关键词树高端形象——低密度产品入市，解决区域认知——借势周边成熟区域案例借鉴2上海证大家园一期推广策略第三步：生活意向诠释展现项目的成熟生活方式第二步：通过商业配套、交通、学校、生活配套等卖点展示持续吸引消费者第一步：“北金桥”、“新上海人的故事”“60万平米的生命天地”形象推广一举奠定了浦东北生命大盘形象上海证大家园竞争策略竞争策略：跳出片区、借势金桥——树立项目“北金桥”标杆地位推广策略：扩大影响——通过媒体渠道扩大项目影响力客户策略：精准定位——“新上海人的故事”针对性的客户诉求案例借鉴2案例借鉴2上海证大家园

6、营销启示证大家园营销启示作为陌生区域大盘，借势成熟区建立区域认知与认同是解决项目区域问题的重要途径。作为大盘营销，高打形象是项目建立影响力并持续吸引客户的关键环节。大盘建设、配套先行，实体生活展示建立客户信心是吸引客户购买的关键驱动因素。绿地威廉——项目基础资料案例借鉴3经济指标：总用地面积：235683㎡总建筑面积：40万㎡容积率：1.5绿化率：48.5%车位与住宅比率：1：1.5在售为二期，总户数约700多套产品亮点居住区由高层、小高层、别墅组成。参照海德堡的城市肌理，规准整化为六个小尺度自然围合组团。强调空间环境的整体匹配性。人车分流，零车行地面。立面采用artdeco风格，格调华

7、贵。注重新材料、新工艺、新技术的使用。户型：以两房三房为主。剩余房源多为三房单位。绿地威廉——项目属性界定案例借鉴3资源情况属性项目属性占地约23.5万㎡，建筑面积40万㎡，容积率1.5规划有2万平米大型体育馆、1.1万平米商业街内部配套齐全、大盘周边以新兴居住区为主，但周边配套有待成熟，整体档次不高区域认知度和认同度都低项目南端为13平米市政河滨公司、东北部为3位于世纪公园的大型市政绿地自然环境好区位属性中外环线之间驳接杨高北路、