远郊大盘的开发模式及典型案例分析

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1、远郊大盘的开发模式及典型案例分析世联地产山东区域顾问事业部二零一三年八月谨呈：天房集团远郊大盘的开发模式及典型案例分析：模式一：被动郊区化下的郊区大盘模式案例一，碧桂园凤凰城案例二，北部万科城…模式三：主动郊区化下的复合地产模式模式二：主动郊区化下新市镇模式案例一，万科良渚文化村案例二，万科东丽湖……案例一，中信山语湖案例二，新鸿基玖珑湖……模式一被动郊区化下的郊区大盘模式模式二模式三主动郊区化下的新市镇模式主动郊区化下的复合地产模式被动郊区化下的郊区大盘模式核心理念：城市发展阶段进入郊区大盘时代，中高端人群缺乏的背景下，主抓刚需外溢的相对中低端客群城市发展阶段未到，中高端人群缺乏，所以主抓

2、刚需外溢的中低端客群主抓中低端刚需客群“基本生活配套+快速回现”的方式实现项目的滚动开发基本生活配套快速回现城市发展阶段未到，中高端人群缺乏背景下，通过“低成本、低总价、基本生活配套”主抓刚需外溢的中低端客群。以低成本、低总价、高性价比，主打中低端客群低成本低总价模式一碧桂园、恒大等均是被动郊区化模式的典型代表，在全国已有大量成功开发案例产品高性价比。远离城市核心区低成本取地，挑选物美价廉建材严格控制成本，保证产品中上品质，合理定价。以快销取胜。碧桂园曾多次缔造日销量第一的佳绩，保证现金流的充裕。抓核心客户。碧桂园针对对距离不敏感的刚需客户，有针对性的投放广告。大社区齐配套。碧桂园为了规避地

3、段的影响，多以拥有大社区的大盘出现，营造自给自足的氛围。广东省佛山市顺德区，顺德碧桂园1992年2000—2001年半岛碧桂园、鹤山碧桂园、高明碧桂园、五邑碧桂园2003—2005年均安碧桂园、碧桂花城、荔城碧桂园广州市下辖市清远与花都区交界处碧桂园假日半岛，碧桂园凤凰城2002年…………开发模式特点已开发项目已开发项目开发模式特点控制成本取地期开发过程销售过程战略部署进入二三线城市，降低取地成本。2010年恒大平均土地成本519元/平方米标准化运营与集约化管理降低运营成本集中采购、统一配送，实现规模效益，降低了材料成本工程集中招标降低了建设成本定位营销，降低营销费用快速销售，降低销售中心各

4、类生活成本恒大速度----“当年征地、当年报建、当年动工、当年竣工、当年售磬、当年轰动、当年入住、当年受益”自1997年金碧花园日进亿元开始，恒大地产速度开发成为地产界的一个传奇恒大地产在全国十多个大中型城市开发了70多个项目，形成可以复制到恒大模式。恒大针对不同客户群体设计了不同的产品体系，主要以恒大华府、恒大城、恒大绿洲、恒大名都、恒大金碧天下几个系列为主打。模式一项目属性：到广州市区仅30分钟，增城第一大社区，初期“低价快销”，别墅月均销售40套左右，构筑“白领也能住别墅”的梦想，吸引了大量广州客户以及新塘本地改善客户案例一：碧桂园凤凰城项目位置广州增城市新塘镇（广园快速路新塘出口）项

5、目规模占地面积10000亩，建筑面积5336000㎡项目资源给山体自然资源、成熟社区配套设施项目定位给您一个五星级的家，森林、湖泊、新城市88万元买382平米的别墅，50万元的联排别墅，洋房产品均价为2800元，让很多人实现了“50万买别墅”的梦想。同期，广州市区高层住宅均价为4500元2002年5月1日，仅一天销售额达到7.5亿，开创地产界神话，成功实现了“低价快速”销售榜第二名、同处广园东的中海康城销售额没有超过2亿模式一配套属性：奉行“配套先行,一次成型”的开发理念，一期建设就兴建大量公建设施，成就齐全配套的大型社区道路交通系统商业配套系统教育设施系统医疗保健系统文化配套系统商务配套系

6、统交通中心，会所，商业东门商业街凤凰城中英文学校增城荔枝文化村凤凰城大酒店独立交通中心，地铁5号线，业主巴，客运中心增城荔枝文化村建设东门商业街，集合各种业态，整合知名商业品牌于一体。开办凤凰城幼儿园、小学、中学，前瞻性地开创了全国领先的教育连锁体系。社区医院、健身中心创造性地将五星级标准酒店引入社区，增加了社区的含金量。模式一项目属性：广州与清远交界处，距广州中心区一小时车程；打造广州北第一居所，突破区域第二居所板块固有传统；均价仅4000元，一个月劲销2200套；形成约4-6万居住人口规模的大型生态型城市社区自然风光背靠王子山，前临30万平米原生态湖，拥有长达7.4公里沿湖岸线万科地产在

7、南中国最大规模的项目；广州万科首个超大规模、远郊项目；广州传统的第二居所板块、调控的重灾区；未来将建成配套齐全、设施完善的“第一居所”未来将形成约4-6万居住人口规模的大型生态型城市社区项目位置清远市清城区石角镇大坑水库西侧（广清高速龙塘出口右转3公里）项目情况规划总面积占地达1000亩，总建筑面积约为130万㎡，其中，一期占地11.6万平米，建筑面积38万平米，容积率2.0案例二：北部万科城模式一配套功能：