成本法培训课件.ppt

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1、第六章成本法成本法操作步骤2成本法总结和运用举例3搜集有关不动产开发建设的成本、税费、利润等资料测算重新构建价格测算折旧求取积算价格成本法的概念成本法的理论依据成本法适用的对象和条件成本法的操作步骤成本法的基本原理1概念成本法，简要地说，是根据估价对象的重新构建价格来求取估价对象价值的方法。具体地说，是求取估价对象在估价时点的重新构建价格和建筑物折旧，然后将重新构建价格减去建筑物折旧来求取估价对象价值的方法。所谓重新构建价格，是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象的必要支出和应得利

2、润。所谓建筑物折旧，是指各种原因造成的建筑物价值损失，其金额为建筑物在估价时点的市场价值与在估价时点的重新构建价格之差。成本法的本质是以房地产的重新开发建设成本为导向来求取房地产的价值。通常把成本法求得的价值简称为积算价格。第1节成本法的基本原理理论依据：生产费用价值论：商品的价格是依据其生产所必需的费用决定。具体又可以分为从卖方的角度来看和从买方的角度来看。①从卖方的角度来看，不动产的价格是基于甚过去的“生产费用”，重在过去的投入；②从买方的角度来看，不动产的价格是基于社会上的“生产费用”，类似于“替代原理”。由上可见，买卖双方可

3、以接受的共同点必然是正常的代价(包含正常的费用、税金和利润)。因此，估价人员可以根据重新开发建设估价对象所必需的支出和应获得的利润为基础来求取估价对象的价值。适用对象和条件适用对象：只要是新近开发建设、可以假设重新开发建设或者计划开发建设的不动产，均可以采用成本法估价。成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的估价，如学校、图书馆、体育场馆、医院、行政办公楼、军队营房、公园等公用、公益性不动产，以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的不动产、单纯的建筑物通常也是采用成本法估价。

4、在不动产保险(包括投保和理赔)及其他损害赔偿中，一般也是采用成本法估价。现实中的房地产价格特别是具体一宗房地产的价格，直接取决于其效用而非花费的成本，成本的增加一定要对效用的增大有所作用才能构成价格。换一个角度讲，房地产成本的增加并不一定能增加其价值，投入的成本不多也不一定说明其价值不高。价格等于“成本加平均利润”是在长时期内平均来看的，并且需要具备以下两个条件：一是自由竞争(即可以自由进退的市场)，二是该种商品本身可以大量重复生产。温馨提示应注意的是，不具备上述理想条件就不可以采用成本法估价，而是要求在运用成本法时注意“逼近”。其

5、中最主要的是要注意以下3个问题：一是应采用客观成本而不是实际成本。实际成本也称为个别成本，是指某个具体的房地产开发商的实际花费。客观成本也称为正常成本，是指假设重新开发建设时大多数房地产开发商的一般花费。二是应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整。当房地产市场供大于求时，应在客观成本的基础上调低评估价值；供小于求时，应在客观成本的基础上调高评估价值。三是应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等的分析进行调整。现实中有一些选址不当或者规划设计不合理等造成不符合市场需要的房地产，极端的例子是在没有人流的地方建造的商场。在这种情况下

6、虽然无论是什么人来建造该商场客观上都需要那么多成本，但该商场却没有那么高的价值。因此，在运用成本法评估这类房地产价值时还应进行适当的减价调整。成本法评估出的价值一般是房地产所有权的价值，在中国可视为房屋所有权和在估价时点剩余使用期限的土地使用权的价值。温馨提示成本法的操作步骤①搜集有关房地产开发建设的成本、税费、利润等资料；②测算重新构建价格；③测算折旧；④求取积算价格。第2节不动产价格构成运用成本法估价的一项基础工作，是搞清楚不动产价格的构成。在实际运用成本法估价时，不论当不动产价格的构成如何，首先最关键的是要调查、了解当地从取得

7、土地一直到建筑物竣工乃至完成销售的全过程，以及该全过程中所涉及的费、税种类及其支付标准、支付时间，以做到既不能重复，也不能漏项。然后在此基础上针对估价对象的实际情况，确定估价对象的价格构成并测算各构成项目的金额。以“取得不动产开发用地进行房屋建设，然后销售所建成的商品房”这种典型的不动产开发经营方式为例，并从便于测算各构成项目金额的角度，来划分不动产价格构成。在这种情况下，不动产价格通常由如下7大项构成：①土地取得成本；②开发成本；③管理费用；④销售费用；⑤投资利息；⑥销售税费；⑦开发利润。土地取得成本指取得不动产开发用地所必需的费

8、用、税金等。在完善、成熟的不动产市场下，土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由不动产开发商(作为买方)缴纳的税费(如契税、交易手续费)构成。在目前情况下，根据不动产开发用地取得的途径，土地取得成本的构成可分为下列3种：(1)