项目全程营销策划.doc

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1、房地产项目全程营销策划一、市场调查1、市场分析（1）当前区域市场数据分析（开发总量、竣工总量、积压总量）（2）区域市场成本分析（销售价格、成交情况）2、近期房地产的有关政策、法规、金融形势3、竞争个案项目调查分析4、消费者分析（1）购买者地域分布（2）购买者动机（3）功能偏好（外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式）（4）购买时机、季节性（5）购买反应（价格、规划、发展、投资等）（6）购买频度5、结论二、项目环境分析81、地块状况位置、面积、地形、地貌、性质2、地块本身的优劣势3、地块周围景观（前后左右、远近景观、人文景观、综述）4、环境污染及社会治

2、安状况（水、空气、噪音、土地、社会治安）5、地块周围的交通条件6、公共配套设施（菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店等）7、地块地理条件的强弱势分析（SWOT坐标图、综合分析）一、项目投资分析1、投资环境分析（1）当前经济环境（银行利息、金融政策、区域就业等）（2）房地产的政策法规（3）目标城市的房地产供求现状及走势（价格、成本、效益）现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）2、土地建筑功能选择3、8现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）1、土地延展价值分析判断（十种因素）2、成本敏感性

3、分析容积率、资金投入、边际成本利润3、投入产出分析成本与售价模拟表、成本与期望值概算4、同类项目成败的市场因素分析一、营销策划（一）市场调查1、项目特性分析（优劣势判断、在同类物业中的地位排序）2、建筑规模与风格3、建筑布局和结构（实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等）4、装修和设备（是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯等）5、功能配套（游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒店、剧院等）6、8物业管理（是自己管理还是委托他人管理、收费水平、管理内容等）1、发展商背景（实力、以往业绩、信誉、员工素质等）2、结论和建议（哪

4、些需要突出、哪些需弥补、哪些需要调整）（一）目标客户分析1、经济背景经济实力、行业特征（公司实力、规模、经营管理、模式、承受力、面积、行业等）家庭（收入消费水平、付款方式、按揭方式）2、文化背景：推广方式、媒体选择、创意、表达方式（二）价格定位1、理论价格（达到销售目标）2、成交价格3、租金价格4、价格策略（三）入市时机、销售费用1、预售推广、排号登记2、开盘设计3、销售周期81、销售比例（一）广告策略1、广告的阶段性划分2、阶段性的广告主题3、阶段性的广告创意表现4、广告效果监控（二）媒介策略1、媒介选择2、软性新闻主题3、媒介组合4、投放频率5、费用估算（三）推

5、广费用1、现场包装（营销中心、示范单位、围板等）2、印刷品（销售文件、售楼书等）3、媒介投放4、其他费用等8一、概念设计1、小区的规划布局和空间组织2、小区的容积率的敏感性分析3、小区道路系统布局（人流、车流）4、小区公共配套布局安排（学校、会所、购物等）5、小区建筑风格的形式及运用示意6、小区建筑外立面色彩的确定及示意7、小区户型比例的搭配关系8、小区经典户型的功能判断及其面积划分9、小区环境绿化概念原则10、小区环艺小品主题风格确定及示意11、小区文化提炼二、识别系统（一）核心部分1、名称2、标志81、标准色2、标准字体（一）运用部分1、现场：工地围板、彩旗、挂

6、幅、欢迎牌2、营销中心：形象墙、门楣标牌、指示牌、展板规范、胸卡、工作牌、台面标牌3、工地办公室：经理办公室、工程部、保安部、财务部4、功能标牌：请勿吸烟、防火、防电危险、配电房、消防通道、监控室一、公共关系1、公共关系目的与意义2、公共关系的方式、内容3、公共关系策划及推广二、今后服务1、售后服务81、物业服务2、招商租货九、结语8