假日伊丽雅特湾二期行销推广方案.doc

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1、假日·伊丽雅特湾二期行销推广方案第一部分市场分析一、区域市场价值分析从沈阳开发布局来看，南部的浑南概念、东北部的世园会概念是目前沈阳房地产开发的两大热点。而浑南是老牌热点开发区域，目前已经形成了以生活居住、旅游观光、集高新技术产业、科研、教育、金融商贸、为一体的国际化、现代化新城区，与老城区形成“一城双心”的空间结构。而本案正处于沈阳传统富人聚集区，是一城双心的交界处，借势金廊经济带的规划，地段几成绝版，较之浑南其他地段则又更胜一筹。浑河两岸银带正在规划沈阳的“生态中轴、发展中轴、布局中轴、人文中轴”，已再次担负起改变沈阳历史的重任。生态中轴，经过几年治理的浑河生态景观凸显，使得本地段成

2、为金廊水岸最佳别墅区和富人区。目前软件、硬件条件齐备的浑南经济开发区高新区内拥有来自亚、欧、美、澳、非五大洲38个国家和地区外资企业700余家，总投资37.3亿美元。美国通用汽车、IBM、康柏、德州仪器、德国宝马、日本东芝、NEC、三洋、韩国LG、三宝、台湾宏基电脑、五享车桥、辉达实业、香港新世界等一批国际知名企业纷纷入主。随着经济、政治、文化、生态中心的南倾，浑南还充当了加快沿线区域建设，从而带动沈阳整体格局开发的重任。借势世博会再现浑河的河的功能，显现河景、短途通航旅游风光。总之，经济的发展、跨国企业的入主、环境的改善、衣食住行学等配套的完善、市中心的南倾必将使大量的人群选择在浑南定

3、居，而作为水岸生活的稀缺地段，如假日·伊丽雅特湾必将成为亮点中的焦点。二、项目竞品分析别墅洋房类竞品分析项目名称地段风格/特点优势劣势销售率主力建筑对本案威胁点浑南滨水东方威尼斯五里河公园超大面积独栋五里河公园中的家面积大，非别墅专区18%高层紧邻浑河的美丽水景香格蔚蓝东陵区桃仙大街6号欧式超大面积的别墅专区中小户型别墅，内部配套完善，价格较低位置远，特色不明显40%联排别墅中小户型别墅，价格比较低浑南二环里唯美品格浑南新区新才街5号北方风格园林精美的园林景观，中小户型，BLOCK规划概念非主流别墅98%3—5层庭院花园洋房高品牌知名度，适合北方的园林景观可分流一部分联排别墅的客户浑南二

4、环外信盟花园沈阳梧桐大街欧式连排，独栋，洋房高绿化率自然山水景观位置远，配套不完善，价格比较高。约70%独栋别墅口碑比较好，知名度高，拥有自然的山水景观，比较适合休闲度假皇嘉美墅绿岛森林公园对面东200米精装修英式风格的别墅“回归自然”园区景观设计主题，每户1500㎡果园。位置非常远，配套、园林景观不好，价格过高26%独栋别墅仅27栋单体别墅，目前情况近乎死盘，基本无威胁沈阳锦绣山庄绿岛酒店南侧北美风格别墅容积率只有0.18的山地别墅，山坡景观，上风上水位置远，配套不完善，价格高95%独栋别墅高品牌知名度、美誉度，纯美式风格将对钟爱山地别墅的客户分流东陵山地沈阳奥林匹克花园植物园旁连排别

5、墅“果岭上的奥运村”，山、水、林具备。借势世园会将吸引客户。位置远，配套不足，交通有隐患连排别墅自然景观突出，连排别墅面积不是很大，总价款有竞争优势浑南1万元/㎡的别墅项目有锦绣山庄，信盟别墅，皇嘉美墅，东方威尼斯，具体情况详见上表。项目名称地段风格/特点优势劣势销售率主力建筑对本案威胁点新世界浑南新区澳门路10号多层，高层，别墅都有高品牌知名度，浑河沿岸成熟配套高层户型较大，最小在150㎡83%多层、高层高品牌知名度高，园区成熟浦江苑青年大街浑河桥南侧“海派”文化特征现代建筑地处“金廊与“银带”的交汇处。大型居住社区，配套完善。户型较大85%小高层“海派”现代建筑周边公寓类竞品分析通过

6、比较分析得出以下结论：传统意义上的别墅位置大都处于城郊，周边的配套设施不完整。只有本案位于新市区（浑南新区）中心，且离老城中心区域等配套最近，仅一河之隔。浑南板块不断成熟，配套设施不但完善，又紧邻浑河的天然美景，同时与本案比邻的18洞标准高尔夫球场即将投入使用，这都是其他别墅项目无法比拟的优势。浑南独栋的别墅单价有好几个在1万元/㎡左右。绝大多数因为浑南较好的自然风光，另一方面也因大浑南的区域前景。如：信盟花园，拥有自然的山水景观，绿化率高达80%。“锦绣山庄”高档的美式风格别墅。通过调查我们发现：购买高档别墅的客户多数都是第2、第3居所，甚至第N居所。他们购买这类别墅的主要目的不是居住

7、，而是资金的地产化和单纯的社交、度假场所，偶尔山居、戏水的游乐休闲。由于时间成本和路途的原因，极少有作为第一居所的。这便是现在沈阳别墅市场的一个空白点——别墅的第一居所化及假日生活日常化。三、本案特性SWOT分析◎优势/Strengths：1、地段：浑河水景白金地段、金廊最佳滨河别墅区、浑南衣食住行等配套最成熟的区域；2、一期良好的销售业绩及形象：一期树立的高档热销形象及品牌为二期销售打下良好基础；3、产品本身：（1）美式精致别墅，