城市土地评估概述.ppt

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1、UrbanLandValuation城市土地评估武汉大学资源与环境科学学院主讲人：唐旭课程综述实践意义：土地评价是我国土地管理的一项基本制度，与国土整治、区域规划、土地利用规划和管理等并列的一项重要基础工作。具有鲜明的生产实践意义。课程性质：土地管理的专业课程学习要求：(1)系统了解土地评价的经济理论，掌握城镇土地分等定级、基准地价与宗地评估的技术方法，了解城市土地评估成果的应用以及土地评估信息系统建立思想。(2)融会贯通掌握其他类型的土地评价。考核方式：平时作业20%，上课10%，考试70%，未上课时间超过1/3，取消考试资格。§1城市土地评估概述§2宗地地价评估方法§3城市土地定级§

2、4城市土地基准地价评估§5城市土地分等§6城市土地评估成果管理应用§7城市土地评估信息系统§8城市土地评估中数学方法应用课程内容§1.1基本概念§1.2城市土地及特征§1.3城市土地评估的基础§1.4城市土地评估的界定§1.5城市土地评估的理论基础§1.6城市土地评估的研究意义§1城市土地评估概述§1.1基本概念一、土地二、土地资源与土地资本三、土地价值与使用价值四、土地收益、地租与地价五、地产、房地产和不动产一、土地1.自然科学意义上地球表层及其空间由土壤、水分、沙砾、岩石、矿藏等自然物构成的自然综合体或自然历史综合体广义概念——等同于自然（气候）狭义概念——地球表面的陆地2.经济科学

3、意义上（自然-经济综合体）生产和生活的经济资财，（EconomicGoods）,由土地资源与资产所构成的自然-经济综合体与劳动、资本构成生产三要素。（一）土地概念一、土地（二）土地的特点1.自然属性永久性固定性2.经济属性具有价值和使用价值3.商品属性可以在让渡或买卖过程中实现价值4.法律属性占有和利用土地的权利或产权关系二、土地资源与土地资本（三）土地二元构成论1.土地资源（土地物质）未经过人类劳动加工的自然土地，为自然所创造，不具备劳动价值2.土地资本（土地资产）广义：凡是与土地结合的固定资产狭义：人类对土地进行开发、改造所形成的固定资产土地是由作为自然物的土地物质和作为人工物的土地

4、资本构成。三、土地的使用价值与价值（一）土地使用价值1.按土地使用价值的形式（功能相关）基础作用：承载价值；土地用途：耕种价值、建筑价值、生态价值、观赏价值等。2.按土地使用价值的存在状况现实价值——现实能够利用的土地直接使用价值（直接作为生产资料）简介使用价值（指生态、环保价值）潜在价值——将来能够利用的土地土地使用价值指土地作为实物的土地用途。三、土地的使用价值与价值（二）土地价值1.劳动价值凝结在商品中的社会平均劳动量2.土地价值构成二元论土地的价值可由人类劳动投入而形成的土地资本价值和土地资源所具有的潜在价值所构成。土地资源价值（虚幻—土地垄断，供求决定）土地资本价值（真实—社会

5、必要劳动量决定）3.土地价值的表现形式地租和地价三、土地的使用价值与价值土地资本价值特征（1）土地资源具有使用价值但不具有劳动价值。（2）可凭借对土地权利（所有权、使用权）的垄断，向土地的需要者索取劳动价值（地租、地价）。这是以劳动价值为零的物品为基础而取得的垄断价值，可以称之为“零垄断价值”。（不可缺性、稀缺性和可被垄断性决定）。（3）土地资源的价值随其供求关系而变动，在土地供应不足时，主要甚至完全随需求的增长而增长。三、土地价值与使用价值土地资产价值特征（1）与普通商品一样，是以其中凝结的人类抽象劳动作为价值实体的，其价值量则以凝结在其中的社会必要劳动量来计算。（2）土地资产价值的形

6、成具有持续性、积累性。同一土地上可以持续多次、多种投资，从而形成多种土地资产并使土地资产的价值得以积累而不断增加。（3）大型土地资产的效益具有扩散性（或辐射性），从而形成“土地资产收益场”。大型土地资产其效益并不局限于土地资产所在的狭小地块内，具有外溢性。（4）大型附着物的效益同样具有扩散性。四、土地收益、地租与地价（一）土地收益1.按用途分类生产类型用地收益经营消费用地收益2.按表现特征物质收益——生产用地非物质收益——居住用地有形货币收益——经营类型用地无形货币收益——居住用地3.按时间特征现实收益未来收益四、土地收益、地租与地价1.地租的概念地租是所有者凭借土地所有权得到的收入，是

7、土地所有者向土地使用者让出土地使用权时每年所获得的单位面积收益，是土地所有权借以实现的形式，其本质是收益权（地租存在与土地利用方式无关，地租量与土地利用方式有关）。2.地租的发生的前提职业、社会分工是地租经济和技术上的绝对前提。土地所有权的确立及土地分配不均（二）地租地租是土地收益的最典型的形态，是土地价值的表现形式之一，是决定地价的最基本的因素。四、土地收益、地租与地价3.地租的表现形式绝对地租—土地所有者凭借土地所有权的垄断所取