房地产行业案例.pdf

《房地产行业案例.pdf》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、房地产业税务稽查案例分析房地产行业具有建设工期长、工程项目多，现金交易，以物易物，综合经营，“滚动式”开发以及涉及税种多等特点，该行业常常采取只结转终端成本，不结算期间收入，成本费用结转与项目收入不相对应、互为混淆，利用账外账、未达账、往来账、费用账、一企多账的会计核算方式掩盖企业所得税，缴纳终端环节税收，偷逃骗取中间环节各税的现象。检查这类企业只有改变思路，从账外调查、取证起，到账面核实、对比分析中去，综合、灵活地运用询问、调账检查、实地检查、计算机综合分析和平时以稽查人敏锐眼光留意周围企业的变化，捕捉、归纳企业一切偷逃骗

2、取税款手段，才能收到检查的实质性效果。某城市改造建设投资有限公司隐瞒应税收入偷税案一、基本案情税务稽查人员依法对某城市改造建设投资有限公司2006年1月1日至2007年12月31日纳税情况进行了调账检查。该公司是一家有限责任公司,注册资本五仟万元（人民币），主要经营承担城市道路新建扩建、房屋拆迁、街景改造、房地产开发；经营销售：项目合作合资、项目投资等业务，其会计核算名义上是按工程项目分别设置五套明细账、一套总账，各明细账收支相互混淆，实际是一套难以区分又不与“主账”合并的“混账”。二、检查过程1、利用“未达账”土地和混淆建

3、房成本，把“以房换地、以地换地”应税行为消化得无影无踪，以达到逃避不纳税款目的。稽查人员调账后经会同征收部门实地察看、了解该公司所有工程项目，初步掌握了在所属稽查期内该公司现处市中心销售的商品房原地是某××单位所有，但某××单位没有按转让无形资产-转让土地使用权申报缴纳相应的地方各税记录，为此引起了稽查人员的重视。初步经过分析，想从该楼盘“开发成本”科目检查该土地转让和以房换地成本价，但结果收效不大，账簿和相关凭证只是反映该楼盘建安成本，没有取得该土地的转让成本和单一的以房换地成本。在此情况下，稽查人员估计该单位可能存在有“

4、未达账土地”和建安成本混淆的现象，于是详尽地审查、核实了该公司所有开发项目明细账及该公司合并总账，发现在该公司主账“其他应付款”贷方科目反映仅有的、并以自制原始凭证确认唯一一笔应付某××单位款余额680099.71元的蛛丝马迹。针对这一情况稽查人员填发了询问通知书，询问了相关人员，但结果相关人员以前任会计死亡，法人外出等籍口推得干净利落。但为了搞清楚事实的真相，决定依法账外调查某××单位，并取得了某××单位领导的大力支持配合，取证确认了“以房换地、以地换地”的事实材料及到国土局考证了土地房屋置换过程。再次询问了该公司相关人员

5、，在大量证据面前，经法人证实、确认了全过程。其事实是该公司与某××单位经过协商，凭合同达成该公司以早已完工的市政工程而取得政府出让的一处“未达账”土地3500m2，作价7000000元（2000元/m2）和在原地建造一栋占地面积1000m2，建筑楼高五层，建筑面积约5000m2，建筑造价约每平方米1000元为标准，总造价500万元，实际结算价（公司内存的工程结算报告反映）为4319900.29元新某××单位办公大楼为代价换取某××单位占有位于市中心一处未用旺地，而4319900.29元以房换地成本已混入了市中心销售的商品房建

6、安成本，隐瞒了应税收入，造成未按相关税收政策规定，按时申报并缴纳转让无形资产-转让土地使用权（以地换地）和销售不动产（以房换地）的营业税：[7000000×(1+15%)÷(1-5%)+4319900.29×（1+15%）÷(1-5%)]×5%=13703037.19×5%=685151.85元、城市维护建设税47960.64元、教育费附加20554.56元和预缴土地增值税137030.37元，合计少缴地方各税890697.42元的违法行为。2、市政工程完成，成本列入“待摊费用”，取得政府补偿出让土地不作账目处理，心存侥幸达

7、到不缴纳建安环节营业税及其附加和隐瞒土地占用实际情况的目的。根据该公司分别核算的“四项市政工程”账簿反映“待摊费用”科目只是反映列支的成本费用及不定期、不定量的分别划转各房地产开发成本的记载，再查其收入类账面不见建筑工程收入情况下，经过分析和向主管税务机关查询，证实“四项市政工程”大部分已经完工，政府以出让土地方式补偿了该公司，为此，稽查人员再次填发了询问通知书，询问了相关人员，但结果以政府至今未与该公司结算，也没有付给工程款为借口搪塞过了询问关。在取证受阻的情况下，决定帐外调查了国土局记载该公司土地使用情况资料，并在国土局

8、大力支持和协作下，取证得到了相关资料。证实该公司至2007年期末已收到政府作为“四项市政工程”拆迁工程建设出让补偿的土地合计273152.5m2，作价金额合计60553597.86元，至今未作为公司“经营收入-建筑收入”处理，更未有依照税收政策的有关规定依期申报并缴纳营业税60553597