小镇项目前期可研报告.ppt

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1、瑞昌市庐山花海及青铜小镇项目前期可研报告内容总纲1项目本体2宏观环境分析345区域价值分析房地产市场机会整体战略定位经济测算6项目本体分析1项目区位——项目位于瑞昌市湓城区，主城区一华里南面，受到铁路和省道的隔离，处于城市的边界地段，属于城东新区本体解读主城区城东新区项目地块城市边界线城西主中心城区湓城区副中心城区码头区铁路线区域情况——项目邻近瑞昌核心区域，闹中取静，距离市政府约十分钟车程。整个地块被长河所包围，南靠万宝山，拥有较好的外部景观。本体解读核心区域市政府10min项目地块长河区域配套——

2、以双瑞线为界，项目周边基本生活配套都集中在双瑞线以北，居住人口集中氛围较好，双瑞线以南靠近地块属于安置房，居住尚未成型，土地空旷，无商业氛围本体解读地块所在区位虽较为偏僻，但距离城中心较近，地块1.5km内基本生活配套较为齐全。以双瑞线为界，人口居住及商业氛围差距较为明显。周边商业配套设施较少，且经营较差。项目距离市政府1.5km瑞昌市青少年校外中心1km城东学校1.2km瑞昌市人民医院0.5km项目地块1.5km城东学校青少年校外活动中心瑞昌市人民政府瑞昌市人民医院双瑞线安置房区项目四至——东临新长

3、河闸及环城大道、通达性较好，南临庐山花海及S303省道，道路货车通行较多、有一定噪音影响。西临武九铁路、北临瀼溪河，被安置房隔开，与主干道相隔离。地块较为封闭，四面不临街。本体解读S303省道庐山花海项目住宅地块武九铁路瀼溪河双瑞线环城路北临瀼溪河南临S303省道西临武九铁路100m安置房区项目内部——项目与外部只有一条出入口相连，通达性较差，无内部资源，目前花海用地正在建设中，内部有数十户居民待拆迁，地块较为平整本体解读居民区出入口在建花海区花海用地地块入口居民居住区项目用地分界线内部交通——交通路

4、线被阻隔，北面一条宽10m乡道与双瑞线连接，南面一条宽5m岔道与省道相连本体解读项目被S303省道和武九铁路线环绕而过，严重限制了项目与外部的联系，目前只有北面一条双环线可共通行。西面通行道也被铁路线阻隔。双瑞线武九铁路龙泉路项目地块S303省道主出入口次出入口项目指标——住宅开发用地550亩，容积率1.0，建筑面积约为36.67万方，商业开发用地约100亩，容积率为1.0，建筑面积约为6.67万方，必须自持30%，总建面43.34万方。另有50亩学校划拨用地（学区房）本体解读指标具体要求占地650亩

5、（约43.3万方）学校50亩另算总建面43.3万方容积率1.0住宅面积36.67万方商业面积6.67万方公建配套50亩的学校用地（最小就是6个班的小学）限制要求6.67万方的商业必须自持30%，50亩的学校用地，最小6个班的小学项目属性——五线城市非核心地段，居住氛围不足、较好花海资源、低密生态大型学区住区宏观环境分析2城市重点去库存，降息降税降首付，楼市政策利好政策背景全国九江市瑞昌市2016年4月15日去库存三四线城市去库存为今年地区房地产工作重心2016年3月1日降首付首套房首付最低2成，二套房

6、首付最低3成2016年2月13日契税下调二套房契税从3%降至1%2015年2月2015年12月2016年4月1日城市建设促住宅发展市委市政府积极号召，大力发展住宅推动城市建设快速发展公积金省内异地贷款公积金省内异地贷款启动营改增启动房地产营业税改增长税政策支撑当前经济环境下，需要房地产发展推动城市建设快速发展，预计2016年楼市政策利好会持续推出，以及持续宽松的宏观政策2015年初，江西房地产市场跌入低谷，商品房销售面积增速创近年来新低。其后，随着中央及地方一系列以促消费、去库存、稳定房地产市场为总基

7、调的调控政策陆续推出，全省房地产市场逐步复苏。2015年全省房地产开发投资稳定增长、施工规模继续扩大、销售市场逐步回暖、资金到位持续好转，市场企稳向好。2016年，随着中央着力加强供给侧结构性改革，去库存将成为房地产市场的主基调。去库存稳增长促兼并积极财政政策加大力度（降息降税降首付）以及灵活的货币政策（公积金省内异地贷款启动）二胎生育政策的放开，城市公共服务设施的建设将进一步刺激市场需求释放。政府更加重视房地产在促进消费和拉动投资方面的作用，调控聚焦于挖掘房地产消费潜能。2016年政策预期降准降息兼

8、并重组力度将加大农民工购房优惠政策逐步出台城市发展瑞昌市发展目标：中等城市规模，产城融合、宜居宜业的滨水生态园林城市。《瑞昌市城市总体规划（2013—2030年）》指出，瑞昌市城市发展总体目标为：交通优越、环境优美的长江中游和鄱阳湖生态经济区中等城市规模，产城融合、宜居宜业的滨水生态园林城市。瑞昌市城市发展瑞昌市GDP快速增长，增幅靠前，2012-2013年增幅位列九江市第一位；产业结构调整优化，第三产业占比持续增长，支撑房地产市场发展。GDP快速增长，