物业产品价格策略.ppt

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1、第九章物业产品价格策略教学目标【能力目标】1学会物业项目的定价方法和策略能够制定物业渠道策略教学目标1【知识目标】了解物业价格构成和影响因素了解物业经纪业务23熟悉物业项目价格的调整房地产业由“富翁摇篮”逐步向平稳回归2007-2008年网民从26个候选行业中选出的十大暴利行业，房地产业位居十大暴利行业之首。从来没有哪一个行业像房地产业这样盛产亿万富翁，各种富豪排行榜上，房地产富豪连年占据半壁江山。国民经济和社会发展统计公报显示，2007年，全国70个大中城市房屋销售价格上涨7.6%，全年房地产开发投资比上年增长30

2、.2%。从2003年开始，中国楼市已经历了数次调控，但因房价涨有利于土地出让金收入的增长，并能带动地方经济实现较快增长，调控政策往往得不到严格执行。而居民旺盛的居住需求与投资需求，都是房价上涨的长期推动力。于是，房价越调越涨，成为多数房企和楼市投资人的“经验”。但是，从2011年以来，中国楼市的调控政策力度之大前所未有，房地产调控从打压房价到力争实现平稳软着陆从26个候选行业中选出2007-2008年的十大暴利行业，依次为房地产、眼镜、殡葬、通讯、药品、高速公路、化妆品、教育、婚纱摄影、网络游戏，房地产业位居十大暴利

3、行业之首。以北京市为例，房价自2001年申奥成功后开始上涨，至2006年三级跳式飞跃，三环内楼盘突破每平方米万元；2006年中，四环内楼盘紧跟着冲破每平方米万元；而2007年中，五环内已难觅每平方米万元以下的楼盘，在经过了金融危机后至2010成交价格始终在二万元左右徘徊。据统计，2007年全国商品房平均销售价格达到3885元。按照90平方米的小户型计算，一套住房的价格高达34.97万元，约为同期城镇居民家庭可支配收入3.86万元的9倍。大中城市的房价与家庭收入比率更高，北京市90平方米面积住房房价与家庭收入比率，甚至

4、达到了26倍。按照国际3-5倍的房价与家庭收入的比率，北京市居民家庭年收入应当达到32万—54万，才能适应这个房价，即使家庭收入按照10%的高增长速度，也需要16年-22年的时间。从2011年2月17日起，北京执行全国最严厉的“限购令”使楼市回到“房票时代”，遏制市场成交造成观望预期，并成功使房价进入实质下降通道自从“京十五条”出台之后，北京房价终于刹住了狂奔的步伐。压抑的需求、紧缩的信贷都让在售项目遭受到空前的冷遇。研究数据显示，2011年2月16日开始限购一年来，新建住宅成交量为84114套，同比限购之前一年成交

5、的106999套，下调幅度达到了21.4%。而二手房住宅成交量则仅为97661套，同比限购之前一年的207376套下调幅度达到了52.9%。而被誉为最严格版限购下，5年外地户籍限购年限使得购房者回归自住，本地需求占据9成，自住首套占据9成，全市最近一年成交量中投资及投机基本绝迹第一节　物业产品价格与影响因素一、物业产品价格的组成一）、物业产品价格的概念与特征1、概念：是指在房屋建造、建设用地开发以及经营过程中，凝结在物业商品中活劳动与物化劳动价值量的货币表现形式。通俗地说物业产品价格就是指消费者为获得物业所有权或使用

6、权所支付的货币数目。2、特征：P131-132（1）物业价格实体基础构成的双重性（2）物业价格具有明显的地区性（3）物业价格是关于物业权属利益的价格（4）物业价格具有趋升性（5）物业价格形式的多样性第一节　物业产品价格与影响因素一、物业产品价格的组成二）物业价格类型P1321、买卖价格和租赁价格2、市场价格、理论价格和评估价格3、成本价格和福利价格4、预售（预租）价格和现房价格5、土地价格、建筑物价格和房地产价格6、总价、单位价格和楼面地价。1、物业价格的构成因素物业价格由房屋建造全过程的造价（开发成本）、流通费用、

7、税金和利润组成。1）开发成本建造工程费是指直接用于工程建设的成本费用，主要包括建筑工程费、设备及安装工程费、室内装修工程费等。基础设施费又称红线内工程费，主要包括：供水、供电、道路、绿化、供气、排污、排洪、电讯、环卫等工程费。公共配套设施费是指按地块规划设计要点必须建设的各种配套设施（医院、学校、幼儿园等）的建设费等。第一节　物业产品价格与影响因素三）、物业产品价格的构成因素及分析开发费用是指与物业开发项目有关的管理费用、营销费用和财务费用。管理费用是指企业行政管理部门为组织和管理经营活动而发生的各种费用。营销费用是

8、指开发项目在销售过程中发生的各项费用。营销费用是指物业开发企业为筹集资金而发生的各种费用2）开发费用1、物业价格构成因素第一节　物业产品价格与影响因素税金是指开发项目所应承担的各种税金和当地政府或有关部门征收的费用。3）税金1、物业价格构成因素第一节　物业产品价格与影响因素目标利润=总投资额×目标投资利润率目标利润=总成本×目标成本利润率目标利