酒店价格策略建议.ppt

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1、丹枫白露私产酒店价格策略建议出品：营销中心市场部汇编：施明飞参与：营销中心市场部时间：2008.2.19目录项目简介及分析参考项目选择与分析及初步均价建议初步均价论证与最终均价建议细分价格建议项目概述协信丹枫白露占据中国重庆观音桥步行街核心地段，尽揽熙攘繁华，执掌巨量财富，稀缺地段无可复制。毗邻茂业百货、远东百货、北城天街等潮流前沿，汇聚世界级精装修资产酒点、丹枫白露酒店、高端写字楼、时尚MALL等复合业态于一体，五星级潮流都会由此荣耀诞生！A栋私产酒店B栋酒店C栋写字楼A栋私产酒店B栋丹枫白露酒店C栋甲级写字楼Ａ栋私产酒店经济技术指标项目单位数值备注总建筑

2、面积M224206.4测绘报告可售产品量套420可居住人口人840按照每户2人计算Ａ栋私产酒店产品梳理SWOT分析优势:项目位于观音桥步行街中心，该区域认知度、关注度高，核心商圈中的稀缺地段；周边各种配套成熟，交通便捷；纯正酒店式细致服务，酒店特色配套，随时体验酒店舒适生活；高标准的精装小户型，具有很大的投资潜力劣势:项目地势复杂，四面临路，周边有城市主干道、餐饮街、商业街，相对较为嘈杂；与茂业百货间距63米，与中国银行仅32米，且本项目与茂业百货高度基本相当，视线上遮挡严重；社区绿化面积少，且中庭区域有车流干扰，另有酒店住客、写字楼等人群过往，人员相对复杂

3、；机会:区域认知度高，升值空间、投资潜力巨大，优势地段吸引力大；纯正酒店式精装公寓，稀缺产品类型具有竞争力；核心绝版地段、城市综合体带来的旺盛人气将创造更多商机；威胁:同类式同质类产品多，竞争激烈；第2套住房贷款政策影响非常强；接下来国家将会有怎样的调控措施未知目录项目简介及分析参考项目选择与分析及初步均价建议初步均价论证与最终均价建议细分价格建议根据丹枫白露的产品属性及相关区位，我们选取项目同质楼盘作为价格分析——富力海洋广场东和城中新城上城中新城上城喜来登国际富力海洋广场东和城世纪英皇丹枫白露富力海洋广场1号楼精装公寓位置江北区洋河路11号，原海洋公园价

4、格套内均价10000元面积32.95—72.35M2（一房至三房）总价32—73万元装修标准精装标准1500元：含厨具、卫具，赠送容积式燃气热水器、消毒柜、升降式晾衣架等；公共部分装修优惠政策按揭9.9折,一次性9.8折,在此基础上再打9.6折,约4-6个点优惠,另有特价房约10余套.销售情况1号楼精装公寓9月29日开盘销售,推出174套房源,目前网上签约132套，签约率达到76%。物业特点品牌、完善社区配套、城市中心难得的景观资源、开阔视野注：以上销售情况数据来源于网上房地产东和城位置江北观音桥片区中部塔坪120号价格套内均价8200元面积66—93M2（

5、两房至三房）总价54—78万元装修标准精装标准1500元：含厨具、卫具，赠送燃气热水器、消毒柜、浴缸、浴霸优惠政策按揭9.9折,一次性9.8折销售情况11月24日推出D栋（292套）的147套房源，目前网上签约66套，余下的152套目前网上签约1套，总体销售率23%，销售情况不理想。物业特点地段靠近商圈注：以上销售情况数据来源于网上房地产中新城上城位置重庆市九龙坡高新区袁家岗奥体路1号价格套内均价7200元面积36—101M2总价30—70万元装修标准精装标准1000元：含厨具、卫具，另赠送电热水器、微波炉、电磁炉两个、浴霸、抽油烟机、整体变频式中央空调、品

6、牌灯具等优惠政策按揭5成10年无折扣,一次性9.5折销售情况10月20日推出公寓共500余套，目前网上签约243套，签约率49%。物业特点地理条件优越，公交、轻轨等交通便捷，周边配套成熟，有奥体中心作支撑，另引进百安居、沃尔马等，生活功能齐全；物业服务顾问是第一太平戴维斯。本物业性价比较高，成为多数投资客户的选择。注：以上销售情况数据来源于网上房地产初步均价依据：参考富力海洋广场1号楼精装公寓、东和城、中新城上城售价丹枫白露销售部对10项评分标准进行排序市场部对10项标准进行打分后综合评估丹枫白露整体均价：11000元/平方米目录项目简介及分析参考项目选择与

7、分析及初步均价建议初步均价论证与最终均价建议细分价格建议我们需要思考从国家宣布并实施第二套住房贷款政策后，近段时间主城区商品房销售量大幅下滑，出现了销售清淡的现象，市民购房趋于理性。如此高的单价，我们的客户能接受吗？丹枫白露的目标是开盘当月销售40%、7000万。目前制定的均价：11000元/平方米，面对当前的市场情况和要完成的销售任务思考？项目自身论证1、项目位于江北观音桥中心，从地段上我们好于所选取的三个同质项目。2、比其他项目更高一级的精装标准（我们项目多的那部分装修：空调、简单使用的家具、墙面采用的墙纸）。3、纯正独有的酒店式服务是所选取的三个同质项

8、目没有的。小结：通过上面我们项目独有的优势，其结果是