国际健康城概念规划设计教材.ppt

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1、梅州国际健康城概念规划设计地块概况1.1区位梅州国际健康城位于广东省梅州市五华县，五华县距梅州市区64公里，是梅州地区的“西大门”，素有“世界客都”、“华侨之乡”、“文化之乡”、“工匠之乡”之称。汕昆高速、广梅汕铁路，205国道横穿境内，交通四通八达。五华县辖16个镇，水寨镇为五华县城。项目地块位于五华县县城工业园南，处于工业大道与S120省道交汇处。1.2交通项目距县政府(县城中心)3.1公里7分钟，距规划的“五场一馆”1.2公里2分钟，为城市发展主方向及近期建设重点区域，通达性好。1.3景观资源项目除自身的山丘和水塘，以及温泉资源外，

2、周边无可利用景观资源，五华县工业园未发现明显噪音及空气污染影响，目前工业园正积极向“宜居宜业宜商”的工业新城转变。1.4用地条件项目占地约530亩，容积率1.0—2.0之间，地貌以丘陵为主，中部高周边低，最大高差35米，地块四周临城市干道，并被工业路划分为南北两个地块。市场分析2.1城市特点全县人口为131万人，其中县城区常住人口28万人，外出务工人员约34万。2012年GDP总量85.23亿元，梅州市辖县第二。潜在购买力较强，泡沫较小。2.2客户分析五华客户的构成比较稳定，以县城的刚性置业客户为主，各乡镇到县城置业的客户增加明显，外出务

3、工回家置业的客户也逐渐增多。全县购房客户中本地刚需客户占80%，外地投资客户占20%（以梅州为主）。鉴于本地购房需求远未满足市场，结合地块天然的景观资源和居住环境，及工业区未来区域发展潜力、政策利好，项目将以县城区客户为主，特别是县城中心区、工业区及乡镇客户是项目主打的目标区域。客户类型年收入（万元）消费目标置业目的置业次数县城居民30岁以下单身或新婚家庭6-1080—95方（两房、小三房）自住100%一次置业100%30-40岁8—12100—140方（三房）自住80%，投资20%一次置业90%，二次置业10%40岁以上10—18150

4、—280方（四房或五房）自住60%，投资40%一次置业50%，二次置业50%高端人士40300—500方（五房或六房）自住90%，投资10%一次置业35%，二次置业65%乡镇居民30岁左右单身或新婚家庭5-880—90方（两房、小三房）自住100%一次置业100%30-40岁6—1090—130方（三房）自住90%，投资10%一次置业40%，二次置业60%40岁以上10—15140—220方（四房或五房）自住80%，投资20%一次置业20%，二次置业80%外出回乡居民35—45岁8—1085—110（两房或三房）自住80%，投资20%一次

5、置业100%45岁以上10—12100—140方（三房）自住80%，投资20%一次置业80%，二次置业20%市区居民（梅州）35岁以上10—15100—280方（三房或四房）自住10%，投资90%二次置业100%高端人士100300—500方（五房或六房）自住5%，投资95%二次置业100%2.3供需情况地块区位成交年限地块位置总面积（亩）成交单价(万/亩）成交楼面价（元/平米）容积率成交日期摘牌公司备注地块周边地块周边近三年无商住用地出让主要目标市场2012建材厂14947470未定2012-11-30碧桂园2012水寨镇大岭村东侧（2

6、0小区）3.9953.88631≧1.28，无上限2012-1-12广东省五华县天悦实业有限公司2011水寨镇大岭红旗（26小区）24.4250.552652.862011-2-25周辉权2011水寨镇上坝老河床21小区2.4137.245883.52011-2-25周铁雄2010水寨镇文化街7.5968.84469≧2.2无上限2010-01-04梅州市华川电机有限公司土地使用年限50年五华县城近三年出让5宗商住用地共187.4亩，在售的几个楼盘，多数都是以前的旧厂房转用地性质后进行房地产开发的。项目地块所在的片区为五华县近期重点建设区

7、域和城市未来发展方向，预计未来此区域的土地升值空间较大。土地市场五华房产市场处于萌芽状态，整体素质较差，商品住宅供应量少，近三年竣工面积共约45万方，销售共39.1万方，去货率87%，供需基本平衡。五华房产多是占地不到10亩的高容积率、无配套小楼盘，县城中心毛坯洋房均价约4000元/㎡,工业园周边均价约3500元/㎡。房产市场片区年限住宅价格（元/㎡）高层均价（元/㎡）销售面积（万㎡）销售金额（亿）房地产投资（亿）施工面积（万㎡）竣工面积（万㎡）地块周边2012350035002．460.86/4．9/主要目标市场201240004000

8、/////20113800380013.783.922.1922.515.63进城主路︱水寨大道，双向四车道五华县委县政府华兴南路北侧的番禺大道：DN300水管、10KV电线110kv变电站妇