文案二酒店式公寓商住楼策划.doc

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1、文案二品位铸就伟大财富成就高贵凤凰港国际商都市场定位分析策划2004-1034文案一凤凰港国际商都市场分析调查及消费群体定位5一、酒店式公寓、商住楼发展趋势市场分析6（一）酒店式公寓市场分析61、产权物业概念界定6（1）酒店式公寓6（2）公寓式酒店7（3）酒店式商务式公寓7（4）SOHO8（5）酒店式度假公寓82、市场分析8（1）低开高走8（2）获利趋稳9（3）区域差异9（4）功能分化10（5）竞争加剧10（二）商住楼市场分析111、商住楼概述12（1）打市场的“擦边球”12（2）特别适合成长型公司12（3）空间分割灵活1

2、2（4）良好的生活和商务环境13（5）适合投资回报率高132、商住楼市场分析14（1）应运而生，市场前景看好14（2）在“商”、“住”的张力下发展15（3）高品质的商住楼市场需求旺盛15二、北京市场分析16三、华东市场分析18（一）上海市场分析18(二)杭州市场分析19(三)苏州市场分析21四、南京市场分析22五、写字楼的区域构成23（一）写字楼的产生及其市场空间23（二）上海“写字楼经济”上升势头强劲24（三）北京整体平稳向上26六、写字楼的功能分化状况27（一）生态•智能写字楼是目前市场的一个主流趋势27（二）由单一的

3、办公用途向多元综合功能转化281、传统写字楼282、SOHO商务楼283、OPENHOUSE商务公寓294、OPENOFFICE29（三）个性化办公模式逐渐凸现31（四）“人本理念”驱动下的功能强化与跃升31341、网络化312、生活化313、社区化324、符号化32七、市场调查分析结论33结论一、市场总体潜力较大，但不确定因素多33结论二、市场竞争激化，分化与合作趋势明显34结论三、个性化开发呼唤“价值供应链”35结论四、消费群体趋于年轻化，消费方式以投资与自用为主36结论五、信用品牌日益成为竞争的关键因素36结论六、纵

4、向立体开发战略是市场开发的主流36结论七、新盈利模式的形成助推市场发展37结论八、市场与生活方式互相影响37结论九、“以人为本”成为市场的主导设计理念与经营哲学38文案二凤凰港国际商都概念策划文案39一、项目SWOT（优劣势、威胁点与机会点）分析39（一）优势(strengths)39（二）劣势(weaknesses)40（三）威胁点(threats)41（四）机会点(opportunities)——规避风险分析42二、目标客户群分析43（一）地域定位431、江宁地区432、南京地区433、南京都市圈434、其他地区43（

5、二）客户类型定位441、自住客户442、投资客户443、商务暂住型444、健康养老型445、商住混合型45（三）具体客户群定位451、企业主群体452、新兴CEO群体453、外籍的中高级行政人员454、国外公司驻华代表阶层465、成功的工商界人士466、南京本地公司46三、产品功能定位46（一）定位原则471、定位战略原则472、目标定位原则47（二）总体定位47（三）酒店式公寓与产权式酒店功能定位48（四）凤凰港国际商都功能定位48341、商务办公492、OpenOffice493、生态健康494、科技智能505、全时服

6、务50（五）旅游宾馆功能定位50（六）商都与旅馆之综合功能定位51（七）商业街项目创新与理念定位521、商业街发展的走势522、商业街商圈分析533、商业街的文化主题534、商业街功能定位545、商业街业态定位546、商业街的内容设置54四、项目定位语56（一）项目名称（备选）561、凤凰港商务楼名称562、凤凰港旅游宾馆名称583、凤凰港酒店式公寓名称584、凤凰港产权式酒店名称595、凤凰港商业街名称59（二）项目定位语601、国际商务中心602、旅居购物休闲的时尚乐园603、地产投资新定义60（三）楼盘顶级概念611

7、、天地人和，化文为商612、时尚居所，艺术嘉园61（四）楼盘组合概念62项目组合概念：超舒适主义＋智识型高尚社区＋新现代主义七“I”理念＋健康环保＋完善服务＋科技智能621、超舒适主义622、智识型高尚社区633、新现代主义644、七“I”理念645、健康环保646、完善服务657、科技智能65（五）楼盘广告语66五、项目主推广语67（一）项目主推广语671、主推广语672、主推广语的演绎68（二）阶段推广主题68六、楼盘核心价值69（一）地段价值概念6934（二）景观价值概念69（三）周边价值概念69（四）项目功能价值概

8、念69（五）风格品位价值概念70（六）品牌整合价值概念70七、七“I”理念设计70（一）ideal——理想：打造理想家园触摸梦想空间70（二）interaction——互动：人约黄昏后互动你我他70（三）integrity——整合：力量源自整合整合提升魅力71（四）image——印象：印象宅第都市风情7