[精品]日本房产发展史.doc

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1、首先我简单介绍一下日本至今为止的经济发展轨迹，以及三井不动产的发展历程。首先我们來看一下上世纪50年代到70年代的情况，日本从20世纪50年代中期开始实现了经济快速发展，当时口本以经济现代化为冃标。当时的日本与现在的中国是一样的，每年实现了两位数的经济增长,我们公司自1941年创立以來，以管理和租赁位于东京几处房产为主业，我们之后开始天还造地工程，这是位于东京东部的千叶县。H本当时严靈缺少用于海外贸易的临港工业用地，我们想日本经济发展离不开优质的用地，我们向这全新的领域发起了挑战。当时日本也缺少一些宽广舒适的写字楼，为了解决这一问题我

2、们公司建造了日本最早的摩天大楼，也就是36层的霞光大厦。日本多发地震,所以当时人们一致认为在日本建造摩天大厦是天方夜谭，是不能实现的，我们打破了日本这种陈1口的观念，说服了政府，于1968年建成。霞关大厦随后成为先驱项冃，至今已经过去40年，仍旧是日本最高租金的写字楼之一。接下來我们看一下70年代，进入70年代，日木进入了经济稳定增长阶段，人口不断涌入城市，城市化比例达到了50%,山于生活水平捉高，人们对高质最住宅的需:求也逐渐加大，提高高质住宅的供给成为当时的一大课题，当时在日本舒适度非常低的兔小屋，也就是我们所说的萬苣，也受到了国

3、内外的批评。此前的住宅是以政府供应为主，目的主要在于人们对于舒适上的要求，为了迎合人们对高水平住宅的需求,我们公司开始多元化发展，进军住宅产业。我们在郊外大规模开发的绿地充沛的新城，以及高层公寓，我们力求向人们提供更多的高品质住宅。我们公司在商品房开发方面己经有近40年的经验，被供认是高品质供应商，也享有业界第一的美誉。同时为了满足二手房买卖需求，我们也成立了专门从事中介活动的三井不动产销售公司。同时为了更专业有效的满足独栋房的需求,我们也成立了专业的独栋房公司，三井独栋房公司。接下來我们看一下80年代，进入80年代以后，制适业倾向于

4、扩大出口，这促进了II本的贸易顺差，但是同时引发了日木与欧美备国间的贸易摩擦。这一时期我们公司在英他公司之前,将街区规划这一概念引入了房地产开发项目，我们开始从事集髙层建筑，商业设施绿地和公园于一体的综合性开发。具有代表性的个案是图片右上方的项目，这个项目距离东京两公里的市屮心地块，土地面积是14公顷，在这里我们建造了可以容纳4000户的住宅和写字楼，为当地的社区提供了广阔的绿地和亲水空间。同时我们又预见到汽车普及的时代即将到來,我们在郊外建造了大型购物屮心，这个至今己经有30年的历史,在这30年我们也积累了丰富经验，使之我们保持业界

5、领先的地位。另外我们还接手建立了东京迪斯尼乐园，人们当时认为这个项目很难成功，但是现在受到亚洲许多国家人们的喜爱。先于其他公司我们率先建设了日本首个欧美型设施，为己经开始感受到自裕的人们提供新的事物，创造了新的价值。到现在我介绍了上世纪80年代为止的情况，日本经济和房地产行业还有我们公司的发展都是十分顺利的，我们接下來看一下90年代，这时候发生了房地产经济的破灭，这种情况下我们公司如何应对的呢？80年代后由于金融政策的放缓，社会上产生了大最的流动资金，资金大最融入股市和房地产行业，也就是产生了所谓的泡沫。为了解决这一问题政府自1990

6、年转变政策，抽紧银根，限制房地产融资，提高房地产税,这导致了日本的股市和房地产市场的朋盘。从图表屮可以看到股价和低价进入90年代以后下跣，这就是II本泡沫经济破灭，这种下跌的趋势一直持续到2005年。在日木人们一直认为地价绝对会上涨的，这种土地神话破灭之后，这种以土地为担保的公司和银行受害首当其冲。我们公司的业绩在1990年以后逐渐低迷，共至出现了赤字的情况，面临创业以來的最严峻的危机，很多房地产公司相继倒闭，我们也不必不进行重纽，我们再次认识到持有房地产风险。身处重纽风暴之屮，我们也开始面向未來做了一系列的准备。首先日本有巨额的个人

7、资产，在股市低迷，低利率的情况下，个人资产要找到合理的投资渠道，我们势必把这些资金引入不动产市场，这是我们面临的一大课题。其次，从前只要持有土地就有收益，今后土地的价值我们认为是从如何利用來决定的，土地如何利用呢？我们集团的170家企业经过多年努力,在房地产开发、租赁和运营管理方面积累了一些经验，这些经验对我们有很大的帮助。根据以上两点想法,我们建立起了新的经背模式，通过不动产证券化,将这和资金直接挂钩，我们把此计划称之为不动产和金融向融合的计划，从下一页开始具体介绍这些内容。图片是泡沫经济破灭前房地产金融模瑕，一般的企业以房地产为担

8、保向银行借了很多钱，经济泡沫破灭之后地价下跌，银行认为以不动产,房地产做抵押的公司放贷风险过高,银行也开始减少放贷额。银行不向房地产和及持有房地产的贷款放贷，另一方面个人手里有大昴的闲置资金。所以我们想到的是不惊动银行,