大亚湾滨海之都花园营销策划全案.doc

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1、君富·滨海城市花园营销策划案43目录一、二零零八年全国房地产发展走势分析·····························3二、惠州市房地产市场总体情况··································4三、大亚湾房地产市场简述····································51、大亚湾概况2、交通3、大亚湾城市规划4、大亚湾发展现状5、区域经济展望6、大亚湾房地产市场环境7、对本项目的启示四、区域市场需求分析······································101、本地客户消费习惯

2、研究2、深圳投资性消费习惯研究五、区域项目调查及分析·····································111、区域典型楼盘调查2、市场主流户型分析3、典型主力户型设计总结六、项目目标客户群定位·····································141、客户竞争战略2、目标客户分类构成3、购房动机和消费心理4、购房需求与开发对策5、中小户型需求强劲七、项目SWOT分析········································161、项目经济技术指标2、项目区位3、项目SWOT分析4、项目发展策

3、略八、项目总体定位········································181、项目定位之基准2、市场定位原则3．项目整体定位4、项目定位5、推广案名建议6、价格定位7、销售主张的核心定位8、营销节点安排九．户型定位··········································211、户型与价格定位原则2、户型配比3、典型户型参考十、项目规划建议········································241、设计目标2、规划布局的总体思路建议3、配套公建项目处理建议4、商业规划5、交通组

4、织6、项目开发节奏分析建议十一、项目开发产品定位·····································241、建筑风格分析建议2、外立面色彩组合设定3、项目景观体系特色及差异性分析定位4、项目规划景观体系过渡设计建议5、园林景观建议十二、商业规划及配套······································291、项目商业432、本项目商业条件3、主题会所十三、物业管理与智能化·····································30十四、营销推广策略························

5、···············311、项目营销风险分析2、项目整体操盘策略3、策略目标4、策略总纲5、营销策略6、战略部署7、宣传推广策略8、项目营销战略节点计划十五、投资及回报·······································41一、2008年全国房地产发展走势分析过去的2007年对中国房地产来讲，绝对是不平静的一年。上半年全国各地房价一路高歌猛涨；下半年在国家土地、金融等一系列宏观调控政策频频出台下，北京、上海、深圳、广州等一些城市房地户市场就提前进入“冬季”，“跌声”一片，全国各地的房地产市场也弥漫着浓浓的“寒意”。国际因素

6、，石油价格涨势不减，美元贬值，美国房价持续下滑，美国次贷风暴引发的全球金融震荡尚未稳定，优级信贷的风险又在增长。国内因素，CPI居高不下，信贷从紧，土地调控一波紧似一波，股市再次面临深度调整，1月16、17日两天最高跌去400多点。房地产新政的出台，对闲置土地的处置、投资性购房信贷以及房地产开发的信贷等各个方面，实行了严厉的紧缩政策——这些政策都是以往收紧房地产政策的延续，而是政府明确保障型住房将成为解决我国住房问题的主要手段，这就意味着，我国住房市场的结构、开发模式等将发生深刻的变化。但是我国房地产市场的土地供应商历来都是各级政府，这个机制在短期内是不可能

7、被政策创新所突破的；为加速我国现代化建设所须的高速铁路、高速公路、环保治理等等项目用地，迫使从紧从严地控制商品房土地的供应总量，是我国近十年来所实施的土地供应策略，这同时也是不会改变的国情。正由于这种机制和策略，也才为这些年来中国商品房价的猛涨创造了市场供给不足的基本条件。就目前各地〔一、二级城市〕政府的经济实用房和廉租房的土地供应量均都很少，远远不及商品房土地供给量的10％。关于控制90平方米/户的商品房营造规划政策，对于提升商品房市场的供给总量的影响只能是微乎其微。回顾商品房价疯涨的近十年，均都是受着商品房开工率竣工率不足以支撑市场需求所致。 从交易量上

8、来看，房地产市场进入调控之后的第一反应期，就是市场观