物业管理方案(新).doc

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1、西安泰祥物业管理有限责任公司时代盛典物业管理暂行方案（一）一、物业管理处机制和组织架构物业公司直接隶展总公司领导，综合管理总公司开发的所有楼盘、物业，时代盛典物业管理处隶属丁物业公司管理。其组织架构的设置原则：精干高效，一专多能，精减管理层，加强执行层，充实操作层。附：项目管理处人员配备表及相关机构系统图时代盛典物业管理处人员配备表经理经理助理办公室客户服务中心工程维修部安防服务部公共事务部合计1231314538管理考核1名、招聘培训干事1名（兼内勤）客服主管（兼客服专员）1人会计1人（总公司会计兼职）出纳（兼内勤、文员）1人主管1人（兼技术组长

2、）技术组2人强弱电工5人空调运行工4人综合维修工1人安防经理1人安防队长1人中控岗3人地面定岗5人巡逻岗4人保洁主管1人（兼职）保洁班长1人车场保洁1人地面保洁3人（其中1人兼绿化工）说明：在10月1日仅有百盛入驻，年底或明年初六层、七层或其它区域入驻前：1、物业管理处经理兼办公室主任；2、客户服务屮心主任兼部门主管，工程维修-部经理兼主管及技术组长，安防服务经理兼公共事务部主管；时代盛典物业管理处机构设置图（_）时代盛典物业管理处组织系统图（二）注：安防服务部经理兼公共事务部主管；工程维修部经理兼工程维修部主管；客户服务屮心主任兼客服务111心主

3、管；物业管理处经理兼办公室土任。时代盛典物业管理处考核系统图（三）安防服务部客户服务屮心公共事务部工程维修部时代盛典物业管理处服务指挥系统图（四）物业管理处经理客户服务中心时代盛典物业管理处设备设施维保管理图（五）物业管理处经理时代盛典物业管理处治安、消防管理指挥系统图（六）二、收费标准、依据及建议（一）、物业管理相关收费：物业管理收费项目建议单位：元/平方米•月收费项目测算收费金额测算依据实际收费标准备注物业管理费2.75日常维修养护费1.9建议列入物业管理电梯使用费0.9详见测算表11元（仅对百盛及费中不单独收费空调使用费5.33A区1、2层自

4、营区）供暖费4.28合计15.16代我2.95元/n?力口8%水损，加压费：0.43.5元/立方抄表收费水费收（特行）6.05元/nf加8%水损,加压费：0.46.75元/立方抄表收费费电费0.8元/KW考虑10%的线路损耗1元/KW抄表收费装修期间相关管理收费一览表项目收费标准用途装修保证金20元/平方米装修完毕验收合格（无欠费及违章行为）后退还出入证押金10元/平方米装修完毕验收合格退还证件后退还电梯使用费3元/平方米用于电梯保护、保养、电梯能耗费用支付垃圾清运费2元/平方米用于租用垃圾清运车装运、垃圾填埋场费用支付装修监护费2元/平方米用于对

5、装修现场施工人员及公共设施管理、检查与整改出入证工本费5元/证用于对出入大厦施工人员出入登记证工本费表四：停锚收费建议车辆种类月租（元/辆•月）非常住户（元/辆•收费时）备注白天夜晚小型汽车400（地下室办月租卡）35大型汽车510只考虑商场货物装卸摩托车151元/次1.5元/次停车地点待定自行车50.2元/次0.5元/次人力三轮车80.5元/次1.5元/次收费依据及说明：1、《陕西省城市居住区物业管理条例》、《西安市城市居住区物业管理条例》、《西安市物价局关于印发〈西安市物业管理服务收费暂行办法〉的通知》。2、西安市和同物业收费比较及本大厦各项管

6、理费及能量消耗统计测算。3、西安市物业管理二级资质收费标准。（二）、入伙首年物业管理收支测算:表五：入伙首年物业管理月收支测算表序号收入情况支付情况盈亏项目收费标准（元/平方米•月）金额项目标准或依据金额1商场物管费11454795人工费岗位及级别工资38600空调使用费员工福利158763暖气使用费办公费不含办公用房租金5295含折旧4停车场收入地上、地下约计17568电梯运行费0・73元/•月301825空调运行成本5・33元/•月2203696锅炉运行成本4.28元/•月1769577公共设施保养费1.84元/•月760758员工服装费每人3

7、50元一年平均11089保洁绿化费14347含折旧10不可预见费500011税金5.5%2607012131415161718472363609879-137516说明：1、此测算表是在仅百盛入伙的情况下的一种收支测算（依据“管理费用测算表”）。相关维修保养费考虑到相关设备、施工厂家的质保期，首年未考虑其屮。2、设备能耗只限于当前设备，后增加项FI管理费用未考虑其屮。3、其屮停车场收入计算方法：按80个车位每天停车3次的80%计算。三、物业管理处员工工资结构、标准及建议工资结构说明：物业管理处对员工设立固定工资、绩效工资、福利工资三种架构。管理公司

8、制定严格、科学、可操性比较强的监督考核机制，形成监督有力、竞争向上的比较科学的工资管理体系。以避免工作无责任、无床力及员工