深圳安联大厦租售比例建议报告.doc

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1、一、深圳写字楼市场租售情况分析21、深圳甲级写字楼销售情况22、深圳甲级写字楼租赁情况43、市场结论：8二、项目分析91、项目周边供应分析92、项目周边物业租售情况103、项目自身情况分析10三、项目租售比例建议121、确定租售比例之思考122、不同租售比例对项目现金流的影响133、建议之租售比例16安联大厦租售比例建议报告一、深圳写字楼市场租售情况分析1、深圳甲级写字楼销售情况1.1历年成交情况比较分析全市历年写字楼成交情况表时间19992000200120022003（预计）成交面积(m2)14万12万11万18万22万从图表来看从2002年开始，深圳写字楼

2、市场逐渐开始复苏，据统计2003年前8月份成交面积11.7万耐，如果按去年下半年同期销售面积推算，保守估计2003年全年销售面积月22万打。1.2深圳甲级写字楼销售情况2003年1—8月份办公物业销售情况统计时期套数面积（万研）金额（亿元）均价（元/nf）1-5月份5736.26.210,1166月份821.81.69293合计655S7.S7月份14235.919,6258月份620.70.912,435前8月份总计85911.714.6今年前8月份写字楼共销售面积约11.7万nf,相当与2001年全年的销售面积，写字楼市场呈现供需两旺的局面。1.3深圳甲级写

3、字楼空置面积将扩大2002年，深圳写字楼的销售面积比2001年有比较大的增幅，销售势头良好，全国和深圳市经济的平稳高速增长为未来深圳市写字楼销售市场的发展提供了一个良好的外部环境。而写字楼自身素质的不断提升和专业化发展趋势将使深圳写字楼得到更多国内外企业的青睐。在内、外因的促进下，未来深圳的写字楼销售量将会继续增大，但增长幅度趋于缓和，而未来办公楼的空置量有进一步扩大的趋势。一个城市每年对写字楼的吸纳量同该城市的GDP有密切关系，深圳2003年至2005年的写字楼吸纳量分别是39.47万平方米、41.1万平方米、45.9平方米。预计2003年全市竣工的写字楼总面

4、积56万平方米左右，因此势必将形成17万平方米的空置面积。而在2004年与2005年这两年内，随着中心区写字楼开发进入高潮，全市每年的写字楼竣工面积保守估计应维持在50万平方米以上，每年也将形成5至9万平方米的空置面积。因此，在未来2至3年内深圳的写字楼空置面积将大大增加。2、深圳甲级写字楼租赁情况2.1、WTO对甲级写字楼租赁市场的影响随着中国加入WTO时间日益增长，WTO的影响也将进一步显现，深圳作为屮国南部的重要窗口城市，将吸引史多的外资企业来深发展。与国内企业不同的是，外资企业主要以租赁办公楼为主，而且对办公楼档次的要求很高。另外，深港一体化进程加快，港

5、资企业为了节约经营成本，也有将后勤办公室地点向深圳转移的倾向。WTO和深港一体化这两个因素将进一步促进深圳高档写字楼租赁市场繁荣。在最新岀台的《深圳市2003-2004年产业导向冃录》中，高档写字楼被列为限制发展的项目；此外，诸如中国工商银行等国内商业银行也开始严控高档写字楼的贷款。因此未来可能会在局部区域造成高档写字楼有效供应相对不足的情况，甲级写字楼的占有率将继续保持在高位上运行。政府调控、经济影响等等因素让深圳写字楼市场发展蓬勃，中心区和车公庙成为近年来的热点。尽管高档写字楼租赁市场继续保持良好态势，但未来写字楼市场区域间的竞争将日益激烈，尤其以中心区和蔡

6、屋围之间的竞争最为明显。WTO对写字楼影响主要表现:深圳现有的甲级写字楼空置率基本都在5%以下。中国加入世贸之后，以跨国企业为代表的大批外资公司登陆深圳，令深圳甲级写字楼市场价格回升，入驻率大幅提高。＞蔡屋围甲级写字楼入驻情况地王入驻率已达96%以上、嘉里屮心的入驻率2001年底就达到T98%、发展银行大厦的入驻率也在2001年底就达到了95%、招商银行大厦、新时代广场、汉唐大厦等甲级写字楼的入驻率也比较咼。＞中心区甲级写字楼入驻情况江苏大厦入驻已达95%以上，特区报业大厦的入驻达到了90%以上，投资银行大厦、国际商会大厦均达到了94%以上；其它项目的入驻也保持

7、在一个较高的水平。2.2CEPA对深圳写字楼租赁市场的影响第三季度是深圳写字楼的传统淡季，但今年的情况却异于往年:第三季度写字楼租售市场相对第二季度和去年同期都要活跃，成交量和租售价格均呈现出稳中有升的走势，整个写字楼市场出现了“淡季不淡”的良好态势。其中虽有SARS影响的消除和国内外资本看好深圳市场的原因，但相信主要原因是CEPA的落实，不少港资企业都提前其进入深圳市场的计划，以图在2004年CEPA正式实施之前作好市场准备。。CEPA对写字楼市场影响的表现:＞今年第三季度总体空置率比上季下降1.39个百分点、租金和售价仍然持平＞今年第四季度是深圳写字楼市场的

8、传统旺季，本季在CEPA