浅谈“人口红利”对房地产行业的影响.doc

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1、浅谈“人口红利”对房地产行业的影响F47班聂雪强一、引言自2010年以来，房价问题已经是重要的民生问题和社会影响因素。过高的房价已经引起了社会不满，屮央政府也屡次出台政策进行针对性的调控，但政策效果并不理想，房价屡压屡涨，却未出现明显松动。我们不禁思考，到底是什么原因导致房价持续强劲的上涨呢？土地、税收、居民收入、利率、心理预期等都是驱动房价的重要因素。但从根源上来看，影响房价的最主要的客观因素是人口。人口对是房地产需求的根本来源。首先，人口的年龄结构直接影响到住房需求，最明显的就是适婚人群对住宅的刚性需求以及屮年家庭的改善性需求

2、。其次，城镇化的影响，即农村人口向城市转移，促进了人口对房地产的需求。最后，“人口红利”是住房的经济基础，即随着劳动年龄人口所占比例越来越高，整个社会的储蓄水平和购买力明显提高，从而推动资产价格上升，推动房地产行业繁荣发展。下面就结合“人口红利”的相关体现探讨一下房地产业的发展。二、"人口红利”和"刘易斯拐点”提到“人口红利”，就必须要与目前流行的另外两个词联系起来,那就是“用工荒”和“刘易斯拐点”，这三个词之间是何关系，和房地产发展又有何关系？这需耍从相关的概念上来理解。(―)人口红利人口红利是指人口的年龄结构转变给经济发展带來

3、的发展期。国家的发展一般会经历两次“人口红利期第一次人11红利是指由人浅谈“人口红利”对房地产行业的影响F47班聂雪强一、引言自2010年以来，房价问题已经是重要的民生问题和社会影响因素。过高的房价已经引起了社会不满，屮央政府也屡次出台政策进行针对性的调控，但政策效果并不理想，房价屡压屡涨，却未出现明显松动。我们不禁思考，到底是什么原因导致房价持续强劲的上涨呢？土地、税收、居民收入、利率、心理预期等都是驱动房价的重要因素。但从根源上来看，影响房价的最主要的客观因素是人口。人口对是房地产需求的根本来源。首先，人口的年龄结构直接影响到

4、住房需求，最明显的就是适婚人群对住宅的刚性需求以及屮年家庭的改善性需求。其次，城镇化的影响，即农村人口向城市转移，促进了人口对房地产的需求。最后，“人口红利”是住房的经济基础，即随着劳动年龄人口所占比例越来越高，整个社会的储蓄水平和购买力明显提高，从而推动资产价格上升，推动房地产行业繁荣发展。下面就结合“人口红利”的相关体现探讨一下房地产业的发展。二、"人口红利”和"刘易斯拐点”提到“人口红利”，就必须要与目前流行的另外两个词联系起来,那就是“用工荒”和“刘易斯拐点”，这三个词之间是何关系，和房地产发展又有何关系？这需耍从相关的概

5、念上来理解。(―)人口红利人口红利是指人口的年龄结构转变给经济发展带來的发展期。国家的发展一般会经历两次“人口红利期第一次人11红利是指由人口增加引起劳动供给增加、储蓄水平提高、投资增加、有效劳动增加,进而带动经济增长。第二次人口红利来源于应对人口年龄结构的预期变化。当第一次人口红利结束后，由于社会老龄化，国家调整公共支山政策、完善社会保障制度，刺激劳动者增加储蓄、加大教育投资，较高的人均资本将促进资本密集型产业发展和社会人口索质的普遍提高，从而带动人均劳动生产率的提高，实现经济第二次较快发展。虽然两次“人口红利”都能实现经济快速

6、发展，但是刺激方式是不同的。第一次是利用大量低廉的劳动力来提高劳动生产总值，主要依赖青壮年劳动力，第二次是利用提高劳动力效率的來提高劳动生产总值，主要是依赖高索质的屮老年劳动力，两次有本质的区别。对应到房地产行业，就必须要重视我国重要的两次婴儿潮的影响。第一次是1962-1975年中国人口出生率连续14年超过25%。每年新增人口2000万以上，累计增加总人口3.66亿人，占1975年末总人口的约40%,无论规模还是比重均空前绝后，被称为中国的“大婴儿潮”。另一次是80年代，从1981年开始，人口出生率大幅度上升，1981年全国出生

7、率达到20・9%°,1981-1991年，11年间平均每年的出生率为21.3%o,累计增加2.53亿人，占1991年末总人口的22%,被称之为“小婴儿潮时代”,即“80后一代”。我国“小婴儿潮”年龄在22-32岁之间，正在进入第一次置业高峰。“大婴儿潮”出生人口在36-49岁之间，处于其个人生命周期屮的高收入阶段，期待改善住房条件来提高生活质量，并看好房地产发展前景，投资房产增值、保值资产。这两拨婴儿潮成就了我国的房地产行业，也成为目前房地产的主要购房力量，按照相关理论，这种人口红利，将持续到2015年达到顶峰。（二）刘易斯拐点“

8、刘易斯拐点”是和“用工荒”联系起来的。刘易斯拐点是指劳动力由无限供给变为短缺的交点。包含两个拐点：“由于传统农业部门的压力，现代工业部门的工资开始上升，农业剩余劳动力被工业全部吸收，造成人工短缺，即'刘易斯第一拐点，到来；随着农业的劳动生产率不断提