天府国际社区商业策划案.ppt

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1、天府国际社区商业整体策划案编制时间：2016年9月14日项目背景天府国际社区商业体量较大，建筑形态基本都是公建化立面。一层二层商业没有同高楼层的商业进行严格的区分，造成商业内街和外街没有特色，影响商业氛围。在只租不售、培育商家的策略下，前期招商成果颇丰。但随着商业竞争加剧的情况下，除酒店外，其他业态的商业经营举步维艰，商业街的空置率逐渐攀升。工作建议项目的重新定位、包装难度较大工作复杂；为了进一步降低后期运营风险，建议聘请专业的咨询策划机构修正项目的整体定位、业态定位、招商运营策略等以及提出具体的改造升级建议；下文内容为市场部

2、对项目研究后的初步想法，仅供参考。PART1项目经济技术指标简析整体指标商业的鸟瞰分布商业的规划指标综合技术经济指标一、规划建设净用地面积：66433㎡（99.61亩）二、规划总建筑面积：90650.69㎡（一）地上建筑面积：71904.23㎡（二）地下建筑面积：18746.46㎡（三）总户数：别墅36栋；商业楼栋14栋三、容积率：0.94四、建筑密度：27.8%五、绿地率：40%六、机动车位：604个项目整体经济指标项目商业鸟瞰分布整体楼栋号商业楼栋号总建筑面积3718240.333827310.93933072.65404

3、4107.054153365.744262096.444375741.924485986.5944（地下室）818746.464594931.9546101847.374711480.2648124367.9549132546.645014824.25合计73666.5幢号总建筑面积商业办公、酒店车位其他楼层面积套数楼层面积套数楼层面积套数楼层面积套数备注378240.331～22670.56113～6+15061.20521203.071社区服务中心148.611消防控制室2256.891商业网点管理办公387310.901

4、～67310.901393072.651386.8212~62646.855138.981卫生间404107.051633.7412~63453.405219.911天桥413365.741382.4922~62895.885187.371通道422096.441~42096.444435741.921836.9222~64905.0055445986.591~21998.2833~53813.3831174.931通道44（地下室）18746.46-116466.721-12279.741454931.951680.1012

5、~64251.855461847.37-1～21847.37147480.261～2480.261484367.95-1～34367.951幼儿园492546.64-1～1夹层2546.641俱乐部50824.251～1夹层824.251教堂合计73666.5012012.981334338.465216466.7210848.347项目商业的规划指标PART2项目原有问题的解析外部环境的融合昭示性的解析内外街的解析入口广场内庭空间交通动线建筑业态组合项目外部环境的融合情况铁象寺峰度天下凯旋城汇锦城天府一街剑南大道益州大道区域

6、环境项目规划高端低密度住宅区，内部居民规模有限，同时天府一街以北社区和人口分布都较少。交通隔绝“天府一街”作为东西向主要的交通干道，车流量较大，又无人行天桥设计，完全割裂同铁象寺水街的联系。项目昭示性解析昭示性项目“外街”昭示性较好，但个性和主题性不足，无法吸引消费者的观注。同时6-7层方块式楼栋的结构，完全无法想像还有“内街”的存在。造成内外冷热不均的格局。项目内外街的困局解析内外街常规外街建筑一般会分割为两个商家经营，这样就能保证内街形成双面商业街的格局，保证一定的人气和经营氛围。本项目一般为整栋出租，外街商家仅仅注重外街

7、昭示性的打造，内街商家在数量和业态上又不具备导入人流的作用。造成内街基本无可逛性的局面。内街外街内街普通内外街的构造示意图项目广场入口的解析入口广场项目拥有开阔的入口广场，整体可塑性较强。但是除了临近教堂的广场有一定的展示性外，其他的位置均无亮点。同时广场没有起到衔接内街和分散导入人流的作用。项目内庭空间的解析内庭空间项目总体规划有5个围合式的内庭空间，它将起到聚集人气、衔接内外街商业、分导人流、增强商业内街的可逛性的作用。内庭中的小品景观设置较少，且风格迥异，没有突出商业的特色。景观、小品、导视系统等都略显僵化，缺乏活动气息

8、。项目交通动线的解析交通动线项目的动线设置有2条，基本平行设置。主动线为商业外街、次动线为内街商业。主动线外围可供停车，整体的展示效果较好，但铺设简单，不具有特色。次动线上主要设置有5个内庭园，在景观和视觉营造上特色性不够强，商业人流导入功能也较弱，所以次动线人流状况堪忧。同