商铺销售概念汇总及去化要点.ppt

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1、商铺的涵义专门用于商业经营活动的房地产，是经营者对消费者提供商品交易、服务及感受体验的场所。广义的商铺，其概念范畴不仅包括零售商业，还包括娱乐业、餐饮业、旅游业所使用的房地产，盈利性的展览馆厅、体育场所、浴室，以及银行、证券等营业性的有建筑物实物存在的经营交易场所。过去商铺的定义相比有相同的地方，即商铺首先是商品交易的场所；区别之处是现代商铺的概念不仅包含了交易功能，而且包含了服务功能和感受体验的功能商铺的分类1、商业街商铺（业态、商户、位置）；2、市场类商铺（业态、商户）；3、社区商铺（业主）；4、建筑底商商铺（业态、商户、位置）；

2、5、百货商场、购物中心商铺（业态、商户、位置、配套）；6、商务楼、写字楼商铺（商户、位置、配套）；7、交通设施商铺（自主性弱）市场类商铺这里所说的"市场"是指各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇，有些是单层建筑，大多是多层建筑。这类市场里面的铺位所谈的市场类商铺。市场类商铺在零售业中所占比重比较高，在全国各地都有大量从事某种商品经营的专业批发和零售市场，比如，图书交易市场、电子市场、家用电器市场、家具城、建材城等。社区商铺社区商铺指位于住宅社区内的商用铺位，其经营对象主要是住宅社区的居民。社区商铺的表现形式主要是1-3层商

3、业楼或建筑底层商铺，有些铺面可以直接对外开门营业，但多数属于铺位形式。住宅底层商铺住宅底层商铺,指位于住宅等建筑物底层（可能包括地下1，2层及底上1，2层，或其中部分搂层）的商用铺位。住宅底层商铺是目前市场极为关注、投资者热衷的商铺投资形式，很多房地产开发商充分认可住宅底层商铺的巨大价值，不仅避免了过去住宅底层不好卖的尴尬局面，而且获得了更大的投资收益。对于住宅底层商铺的投资者来讲，鉴于住宅底层商铺上面建筑将会带来的稳定的客户流，住宅底层未来的客户基础将相对可靠，换言之，投资者的投资风险相对较小。百货商场、购物中心商铺百货商场、购物中

4、心商铺指百货商场、各种类型购物中心里面的铺位。百货商场及各种类型购物中心的运营好坏对里面商铺的经营状况影响直接而深远。目前，国内有很多这类正在运营的项目，另外也有不少大型SHOPPINGMALL项目在国内多个大中城市开发建设。商务楼、写字楼商铺商务楼、写字楼商铺指诸如酒店、商住公寓、俱乐部、会所、展览中心、写字楼等里面用于商业用途的商业空间。这类商铺的规模相对较小，但商业价值很值得关注。交通设施商铺交通设施商铺指位于诸如地铁站、火车站、飞机场等交通设施里面及周围的商铺，以及道路两侧各类中小型商铺。商铺种类，按建筑形式底商集中商业商铺种

5、类，按业态综合商场超市专业市场餐饮类休闲娱乐商铺投资考虑因素位置：相距仅咫尺，收益差千里规模：大、全——成本（投资和运营成本）价格：不可“货比三家”回报：投资商铺者主要分为自用和真正意义上的投资者。对前者来说，以银行按揭形式购买一个铺位，每月月供与租金相差不多，与铺租位不同的只是多付一个首期款，而日后商铺归为己有，使经营成本大为降低，与同行竞争力增强。对后者来说，投资风险前三年（三年返租）由发展商承担，收益与银行储蓄利率相比相差无多，但一两年后租金大涨却是储蓄无法比拟的使用率：运营理念，直接体现商铺投资注意事项选择适当的行业类别“傍大

6、款”选取自发形成某类市场的地段选择有独立门面了解商铺周边民众购买力看人流量选择路边店选择好的建筑结构了解开发商周边交通便利看商铺的前景商业环境把握投资时机从总体上说，经济形势良好，商业景气、商业利润高于社会平均利润，这个时期未必是投资商铺的合适时机，在商业发达地区或商业繁荣的时期，投资者商铺选址的空间很小，而且获得成本很高。反之，在有发展潜力的区域内，商业气候尚未或正在形成中，是商铺投资的合适时机，投资者可以在较大的范围进行商铺选购。入市者的关注“入市者”（经营户）对市场各项关注度如下：关注要素要素排序及权重1、市场背景和实力10%4

7、、市场竞争状况3、市场获利空间2、市场品牌和容量6、市场后继服务5、市场宣传力度15%30%25%10%10%商铺去化要点客户关注点针对关注点的沟通要点相关配合及条件商铺投资关注要素位置：地段、交通、配套、发展…规模：体量、户数、品牌、经营力…价格：单价、总价、付款、优惠…回报：业态、招商、运营、收益(不只金钱）…使用率：得房率、开间、进深、层高、现户数…商铺运营条件排序商业资源(品牌、商家、消费人群及基数等）运营能力（商管、营销、宣传、推广等）政策性支持（免税、行政审批、消费引导等）地段（交通、人/车流、景观等）配套（医疗、教育、行

8、政、金融、物流等）价格（售价、租金、营业商品价格等）理想商铺的要素具有未来持续经营力(体量、商家、品牌影响、运营效率、业态前景、单体/栋设计等)存在规模性目标客户群（消费规模、变现效率）保证进出道路的畅通（规划、政策、管