时代皇家半岛可行性研究报告.doc

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1、时代•皇家半岛前期可行研究报告田广州德兴房地产顾问有限公司二零零五年六月二十日第一部分项目SWJT分析41.1项目优势分析•…41.2项目劣势分析・・••・・81.3项目机会点分析111•4项目威胁点分析15第二部分项目战略规划和市场发展方向建议172.1项目发展战略规划172.2项目市场发展方向建议19第三部分项目市场定位、客户定位223.1市场定位.223.1客户定位26第四部分项目成本利润分析274.1估算前提和依据274.2投资效益分析284.3项目敏感性分析.34第五部分项目融资和收益分析375.1阶段

2、性工程建安费375.2项目投资计划及资金筹措表375.3税后利润表385.4现金流量表38第六部分项目的风险管理40第七部分结论42根据时代皇家半岛市场调研分析报告对长三角洲经济区宏观市场环境、别墅市场、竞争板块的深入分析，我们对本项目进行了可行性经济分析，重点对本项目的战略发展方向、市场定位、投资回报等进行分析，以为本项目的战略投资、规划和开发提供科学依据，更好地控制开发方向，合理地规避风险，将时代皇家半岛项目真正建成大上海都市生活圈首屈一指的高品质湖畔生态别墅社区，为时代集团在长三角房地产市场的发展奠定良好的

3、基础。第一部分项目SWOT分析本项目的优势（S）、劣势（W）、机会（0）、威胁（T）如下:一、项目优势分析（1）淀山湖为上海市唯一的大型天然湖，具有很高的认知度本项目位于昆山锦溪淀山湖畔，63平方公里风景秀美的湖面与上海市共享，以淀山湖为中心的沿岸旅游资源相当丰富，淀山湖的绝大部分水域属于上海，上海市民一直以来对淀山湖具有良好的认知度，随着上海国际化大都市经济、人口的高速膨胀，这里日益成为上海市民居住、旅游、度假、商务休闲的好去处。（2）优美的湖景生态环境，有利于打造成为沪上高品质的湖景庄园别墅淀山湖风光秀丽，环

4、境优美，空气清新，是上海市唯一拥有的天然湖泊，规模和景观远胜过余山。本项目拥有2000米的湖岸第一排景观带，充满自然情趣，地块内众多水系形成密集的天然活水网络，为项目规划和营造亲水、亲自然的水环境系统提供了丰富的素材，而且项目本身的定位高，有很多岛屿式、半岛式规划，并有豪华会所和游艇码头设计，有利于打造成为高品质居住、度假、商务休闲型的国际级湖畔生态庄园别墅。（3）位于上海西翼，低土地成本开发，售价远低于湖对岸的上海别墅本项目虽然位于淀山湖畔，但却位于昆山，虽然与上海市一水之隔，但与上海市区、西郊一带高昂的土地成

5、本相比较,本项目（总用地面积为824223平方米，合1235亩）具有较大的成本优势，同时只有很少量的民宅需要拆迁，这些也全部由当地政府统一协调拆迁，减少了相关的拆迁成本，这些优势为开发商的成功开发奠定了基础，这已在其它项目操作过程中得到了验证。而且，虽然同处于淀山湖畔，本项目的售价远低于湖对岸的上海别墅，具有较强的价格竞争优势。（4）浓郁的江南古镇文化及人文环境，旅游资源丰富项目所在地昆山市锦溪镇是江南水乡历史名镇，曲巷、流堤等构成的古镇美誉吸引了无数慕名而来的旅游者，与名闻世界的周庄等江南六镇咫尺之遥，并且是中

6、国博物馆之乡，众多博物馆、江南园林，内容几乎涉及到古代江南民间习俗、信仰、雕刻和各种艺术门类,具有高层次审美价值,同时可以悦目、悦心和悦志，为本项目以旅游为载体之一进行房地产项目开发奠定了基础。（5）便利的交通条件，至上海市中心45分钟车程本项目处于上海、苏州、杭州三角地区的中心地带，318国道、沪宁高速在附近途经，苏沪高速即将建成通车，距离上海虹桥机场35公里，距离昆山市区25公里，距离苏州45公里，交通方便快捷，四通八达，在心理距离上与上海很近。（6）位于长三角都市经济圈的中心区域，强大的产业支撑长三角都市经

7、济圈以上海中心、个次中心（南京、苏州、杭州、宁波）及十个中等城市所组成的城市群，是我国经济发展速度最快、经济总量规模最大、最具发展潜力的经济板块之-O目前，长三角地区占全国1%的土地和5.8%的人口，创造了18.7%的国内生产总值，22%的财政收入和28.4%的外贸出口。上海是长三角的核心，上海形成的辐射经济圈非常广泛,一个小时可以到周边的苏州、嘉兴等地区，2个小时到南通、常州、无锡、杭州、宁波等地。昆山是江苏的“东大门”，拥有国家经济技术开发区、出口加工区等著名园区。昆山2004年全年完成GDP570.69亿元

8、,财政收入85.83亿元，全年新批利用外资项目511个，合同外资25.63亿美元，，人均GDP、人均财政收入、进出口总额和外商直接投资均列江苏省县（市）第一。2004年昆山对外贸易全年进出口总额突破200亿美元、出口突破100亿美元，均创历史新高。据海关统计，昆山2004年进出口总额达235.42亿美元，是2000年的6.3倍，比上年增长69.1%,增幅比上年提高4.8个