某地产定向增发调研报告.ppt

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1、保利地产定向增发调研报告1一、公司概况1.1跨入行业龙头行列—————————————————————31.2高负债造就高成长—————————————————————5二、销售与核心竞争力分析2.1销售仍然喜人———————————————————————72.2逆市持续热销压力颇大———————————————————92.3核心竞争力确保优势地位——————————————————12三、风险提示3.1资金压力凸显———————————————————————173.2土地储备增速过快可能导致周转进一步下滑——————————19四、估值4.1

2、PE估值——————————————————————————214.2NAV估值—————————————————————————22五、投资建议5.1估值敏感性分析——————————————————————245.2投资建议—————————————————————————25内容目录2一、公司概况1.1跨入行业龙头行列公司成立于1992年，起初只是广州的区域开发商，2002年开始实施全国化战略，这一战略在行业高景气的背景下取得了巨大的成功，公司经营规模暴增。到目前为止，公司已进入19个一二线城市，各项主要指标呈几何倍数迅速扩大，从2003年末到

3、2008年中期不到5年时间，总资产规模由18.5亿元发展到476亿元，增幅达26倍，主营业务收入由6.2亿元增加到2007年的81亿元，预计这一数据在08年将达到127亿元，截至2007年底，公司拥有在建、拟建项目60多个，规划建筑面积为2049万平方米，而这一数字在2005年仅为877万，公司已跨入行业龙头行列。3数据来源：公司公告公司自2002年起采取高负债快速扩张的战略取得了飞速发展，经营规模暴增。各项主要指标呈几何倍数迅速扩大，从2003年末到2008年中期不到5年时间，总资产规模由18.5亿元发展到476亿元，增幅达26倍，主营业务收入由6

4、.2亿元增加到2007年的81亿元，预计这一数据在08年将达到140亿元左右。41.2高负债造就高成长地产行业是资金密集型行业，快速发展必须有强大的资金支持。资金面的供给往往与宏观经济密切相关，经济的高速发展往往给房地产企业带来发展契机。在过去房地产行业高速发展的几年，公司准确地把握了发展机遇，采取了高财务杠杆下快速销售的战略，是公司实现快速发展、跨入行业龙头行列的重要战略。保利的资产负债率在招保万金中一直最高，2005年达到85%，财务策略较为激进。事实上，公司准确地判断了房地产行业的高速发展，在地产大牛市的背景下，高资产负债率不仅没有成为公司的负

5、担，反而成为享受行业高景气带来的高收益的重要策略，使得公司在短短几年里从一个区域开发商一举成为行业龙头。5公司在四大房地产龙头企业中，2003-2006年间，资产负债率一直远高于其他三家地产公司，2007年度资产负债率有所下降，趋于市场平均水平。高负债也为公司创造了销售额的快速增加。数据来源：公司公告6二、销售与核心竞争力分析2.1销售仍然喜人进入2008年，房地产行业调整更加深入、广泛，在楼市寒冷的冬天，寒流的持续侵袭也使很多一线地产商感到阵阵寒意。金地、万科销售额同比增速下降明显，招商地产上半年仅完成全年销售计划的20%左右，招保万金中惟有保利在

6、寒冬下依然取得了骄人的战绩，几乎不受行业调整的影响，公司1-7月份销售额的同比增速为30.5%，完成全年计划近一半，多个楼盘销售出现楼市久违的火爆场景，是招保万金四大金刚在楼市调整中销售表现最好的品种。7数据来源：公司公告公司在2008年1-7月销售同比增速以38.14%的水平，远超过万科、金地等同行业龙头企业。82.2逆市持续热销压力颇大延续我们在中期策略对行业调整的判断，目前房地产行业仍处于滞胀阶段，随着调整的深入，持续逆市热销将有很大的压力，原因如下：上半年热销并非普遍现象上半年公司实现销售合同金额107亿，销售面积131.4万平米。从销售额来

7、看，北京、上海、广州三地销售额占到60%以上，集中度较高，此外，北京、长春的三个项目开盘当天就实现了总计27.11亿的销售额，公司上半年在售楼盘近30个，这三个楼盘销售额就占上半年销售额的近25%；从销售面积的区域情况来看，北京、广州、重庆、沈阳、长春5个地区销售面积占总销售面积的74%。可见，公司上半年取得销售佳绩仍依赖于几个重要城市、重要项目，热销并非普遍现象。全国化布局还未进入全面收获阶段到目前为止，公司已进入19个城市，土地储备达2000多万平米，多布局于长三角、珠三角、环渤海三大经济圈及其它大中城市基本完成公司既定的全国化布局，由于项目多于

8、07年及今年上半年所获，布局刚刚完成，公司下半年销售中北京、广州、上海等一线城市贡献度仍然较高，其他城市的储