《商业地产常识》PPT课件.ppt

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1、具体到商铺来看，是专门用于商业经营活动的房地产。经营模式、功能和用途上都有别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。1狭义概念——retailrealestate；意指用于各种零售、餐饮、休闲等生活服务类经营方式的不动产，包括商场、店铺、MALL、步行街以及社区商业等。2广义概念——commercialrealestate或commercialproperty；除商铺之外还涵盖写字楼、公寓式酒店、连锁酒店等具有商务属性的不动产。3商业地产的定义商铺的分类1商业街商铺2综合体商铺3社区商铺住宅底商4写字楼商铺商务楼商铺5专业市场商铺按

2、照商铺的开发形式分类写字楼裙房建材市场、家具市场、服装市场等购物中心商铺百货商场商铺按照市场辐射范围分类按照市场辐射范围分类商铺的分类超区域型——辐射范围10公里以上，超出本地“片区”或“区域”；总建筑面积10-15万平方米，主力店如大型百货公司、大型超市或批发店1-3家，多个次主力店，商圈人口＞50万超级型——这就是传说中的超级购物中心或者superMall了。建筑面积通常在20-50万平方米，至少3-5家大型主力店，如百货、超市、家居等，商圈人口辐射几百万甚至千万人不等，辐射范围通常包括本城市全部以及周边城市区域型——辐射范围为3-

3、6公里，在交通便捷、商业中心较远的区域，辐射范围可达8公里，总建筑面积5-10万平方米，商圈人口在10-25万人，主力店为大型超市或百货店，至少包括4-5个次主力店社区型——辐射范围≤3公里，总建筑面积≤5万平方米，商圈人口5-10万人，主力店为标超或大型超市，根据情况也可能包含影院、电器卖场、体育用品卖场、儿童主题等多个次主力店邻里型——辐射范围≤1公里，总建筑面积≤2万平方米，商圈内人口≤5万，主力店为中型超市或餐饮主力店目的地型——依赖目的性消费业态如旅游、娱乐、休闲等吸引客流，辐射范围难以具体界定，主力客群大都在项目所属区域之外

4、，甚至是外地、呈现“飞地”特征。按照市场辐射范围分类不同城市消费力、交通通达性、人口密度差异很大，不可将标准僵化处理差异点地块属性不同：住宅的地块属性为居住用地，产权年限为70年；商铺土地用途为商业，使用年限为40年。如果是沿街的公寓，底楼商铺，楼上公寓的，土地用途为综合的，使用年限为50年。开发理论不同：住宅的开发一般是建立在产品的供需理论之上，而商业地产开发遵循的是投资理论。面对客户不同：商业服务的客户规模远大于住宅业主，另外还要研究投资者及商户规划设计不同：商业地产的业态组合纷繁复杂，规划设计如何满足商家要求，确保商家利益最大化，

5、进而确保开发项目开发流程不同：商业地产项目的选址过程更严谨、调研更复杂、开发定位更系统化；推广更具针对性；多出开业、运营、管理利益关系不同：住宅直接面对的就是业主，而商业地产在运营的过程中需要平衡投资商、小业主、商家、消费者等众多关系商业地产开发与住宅的差异商业地产的盈利模式只售不租租售并举只租不售AddtitleinhereAddtitleinhereAddtitleinhere商业地产的盈利模式卖掉KEYWORDS地段与价格是影响商业物业成交的两大因素，而其中地段是一个固定不变的因素，可塑性程度不高，价格则是一个可变因素，在市场竞争

6、中可根据对手的情况进行调整，在地段因素基本一定的情况下，价格因素对商铺成交将起决定作用。在中国大陆的土地制度现状条件下，不管怎么宣传继续持有，但终极目标一定是这个商铺如何定价成本定价法销售价格=开发成本+发展商目标利润市场比较法区域商铺价格平均水平+项目硬件条件特征+类比项目商铺售价租金反推法售价=（日租金×360天－物业费－相关税收）×12年－维修基金－相关税费12年为国际通用投资回报年限什么影响商铺价值影响商业地产价值的六大因素1、地理位置地理位置决定商业价值商铺租金反应商铺价值人口稠密，消费能力强是决定商铺升值的必要条件之一。从某

7、种意义上来说，选址对商业地产概念的形成起了决定性的作用地段地段还是地段2、交通条件交通动线是决定项目能否成功的命脉线是否有地铁等交通枢纽地铁上盖、交通枢纽等位置的商业项目无疑可以获得更大的人流聚集是否有畅达的交通干道畅达便捷的交通网络，无疑将使自驾出行的购物者更加便捷是否合理的出入口设置出入口设置的合理性将决定了消费者是否愿意进入项目3、区域发展与消费水平999000制造业、房地产业、商业和服务业等支柱产业和主流产业的结构与分布，都将影响着商业地产区域发展决定了消费水平Pleaseaddthetitlehereillustratedte

8、xt4、商业市场容量合作竞争国际人均商业面积为1.2㎡。如果城市商业容量超标，无疑面对的竞争将非常激烈，甚至将诞生一大批空铺。5、市场定位、业态组合市场定位不同的商业项目有着不同的市场定位，决定不同的商业地