某房地产促销策划提案.ppt

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1、江岸名都首届社区文化节策划方案2010年6月促销策划方案2010年5月24日文件编号：jamd20100524华语堂策略机构1、面对新政，房地产市场表现如何？2、我们将面临怎样的行业市场？3、如何提高本项目的抗风险性，跑赢市场？4、在新的市场形势下，本项目的销售策略该做何调整？我们所关注的问题——市场表现1、一线城市销售量有明显的下跌，但价格没有大幅度的下降(代表城市：北京/上海/深圳/广州)市场表现2、二线城市销售量有明显的下跌，价格有小幅波动(代表城市：杭州)市场表现3、销售量有明显的下跌，但价格波动不定，幅度不

2、大(代表城市：贵阳)市场表现:销售量与成交价格房地产发展分析面对新政，房地产市场表现如何？4.15新政的出台严重打压了二套及多套房购买人群，市场出现了明显的震动，房地产板块股票跌多涨少。房地产前沿城市已凸显出降价潮、集中抛售潮和违约退房潮现象。此次政府抑制房价的决心昭然可见，从各地执行力度看，此次新政已不是以前的喊口号或是下点毛毛雨这么简单。近期房地产市场要想延续2003年以来的猛涨和活跃已经不再可能。由于政府稳定经济的初衷不会改变，大幅降价也将不可能，受政策对购房人群的负面心理影响，近期大部分市场将可能出现微降或保

3、持现状的一段休眠期。新政下的思南市场“狼来了！”河东东泰绿洲项目已开始动着，受地段的制约，其必然会采取低价战略，争夺本项目正在培养的潜在客户群。必定导致江岸名都一定时期内的成交量。外来开发商瓜分思南房地产市场蛋糕，“狼来了”的呼声异常强烈。充斥着血腥味的竞争肉搏战越演越烈，劣势企业必将退出历史舞台，行业整合速度必然加快。新政使供过于求慢慢凸显，市场疲软成为必然，同时也存在降价风险。自然也会对本项目产生一定的负面影响。江岸名都的正确认识江岸名都项目从开发至今，取得了良好的经济效益、市场效益和社会效益。价格也不断的得到提

4、升，长期高居思南房价巅峰之位。我们在高兴之余，也应该正确认识到“我是老大我怕谁！”的思路即将遭到前期入住客户的挑战。尤其是物业服务的职能缺失，长期以来售楼部频繁接到业主投诉。这也严重阻碍了老带新销售通路促进作用和公司及项目口碑树立。毕竟我们销售的不单是房子本身，而是销售的一种生活文化。缺乏了文化的认同，再好的产品销售起来都是十分艰难的。其他项目的竞争仅是肌肤之疾，而最大的隐患则是项目本身！所以项目的最大竞争对手就是自己！新区开发风险与机遇共存风险：受新政影响面和影响深度牵连的风险；客户认知度和认同度跟不上城北新区开发

5、的风险；城北新区开发速度（主要基础设施）跟不上项目速度的风险；客户对价值认同感与实际脱轨的风险；新兴项目分流客户的风险。机会只会给有准备的人第一个敢于吃“螃蟹”的人，不一定吃到“螃蟹”。但第一个能吃“螃蟹”也敢于吃的人一定能吃到——机会只会给有准备的人。机会：新客车站建设带动思南商业北移的机会；项目规模优势，统一业态定位增强客户信心的机会；鹦鹉溪温泉开发项目促进思南发展的机会；交通路网的打通和旅游开发助推思南腾飞的机会。我们将面临怎样的行业市场？政策影响开发商资金链，从而影响供应端——客户观望导致供应消化少于往年，市

6、场供过于求，房开急需资金回笼，价格出现下降。尤其是思南本土开发商。价格探底——开发商降价幅度不大，客户观望度更高，开发商在销售压力下不得已的主动行为。累积供应量巨大，年内销售目标完成压力大，急于脱手，诸多开发商率先甩货走量。房地产企业面临的三重考验1、宏观调控考验新政严格收紧房贷，政府加大政策性保障住房的落实力度。加强土地监察力度，开发商将面对供应增加和市场转淡的双重压力。2、市场考验竞争加剧，整合速度加快，行业集中度提高，市场资源进一步向优势企业集中。这显然会给中小开发商带来更大压力。3、财务考验新政出台后，房开企

7、业融资难度日益加大，为保证开发需要，房企将不得不采用多种方式融资。如何提高本项目的抗风险性，跑赢市场？跑赢市场唯有整合：客户需求维度营销行为维度价格策略维度产品塑造维度产品塑造维度产品升级宣传回归产品，加强宣传。具有较高的产品质素，产品卖点鲜明，才能支撑高位房价。提升产品附加值知名物业管理顾问服务（贵阳伟达提供物业管理）。必须对服务质量和服务意识加以升级，才能取信于民。工程及服务展示提升价值工程施工形象、工地包装、现场销售及物业管理细则的贴心服务介绍等展示所带来的体验价值能有效支撑售价。客户需求维度客户认知客户发生变

8、化，客户营销随之改变。受政策调控影响，投资客观望。自住客关注点集中在社区感/生活便利性/户型实用性等居家因素，销售主打卖点契合客户关注点。客户定位本项目的目标客户应定位在县城及乡镇中高收入人群、及部分外来投资群体。（近年来已基本得以挖掘，市场面亦越来越窄）价格策略维度价格策略价格趋于理性，不以牺牲速度来博取高价。让利客户，保障项目销售步步为盈（