某地产年度项目推广方案.ppt

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1、浒新·金榈湾08年度项目推广方案浒新·金榈湾项目组2008—1—15目录项目市场分析项目推案计划新区市场分析项目周边竞争分析竞争个案分析项目客源定位项目推广主题品牌策略媒体活动策略推广费用预算销售节点安排各阶段推案量项目定位推广主题项目推广策略新区市场竞争分析1、新区房产发展历程分析—处于由被动转为主动郊区化历程的初期2、新区住宅市场板块划分——南密北散、南多北少木渎板块西部板块新区市场竞争分析目录项目市场分析项目推案计划新区市场分析项目周边竞争分析竞争个案分析项目客源定位项目推广主题品牌策略媒体活动策略推广费用预算销售节点安排各阶段推案量项目定位推广主题

2、项目推广策略项目地块竞争分析一级土地市场存量分析竞的单位地块位置基地面积(㎡)建筑面积(㎡)容积率用途出让年限(年)成交价元/㎡楼面单价元/㎡产品形态预判苏州新创建设发展有限公司高新区312国道西鸿福路南118355.9199246.41.68居住/商业70/401200/2500706/1563小高层、高层苏州永新置地有限公司高新区兴贤路北312国道东77636.4155272.82.0居住/商服70/402000/30001000/1500高层苏州阳山置业有限公司高新区兴贤路南、规划道路东21320.8383771.8居住7020251125小高层、高

3、层福建闽信投资顾问有限公司高新区鸿禧路北出口加工区东95267.5571610.6居住7029924986别墅万佳房产金阊区富相路南、富强路东81793.381793.31.0居住7036003600多层、别墅南山地产金阊富强路西、规划虎新路北188696.7332106.191.76居住7034001932小高层、高层存量合计863956.7本地块周边规划项目很多，目前共约有86万方的住宅存量尚未推出,未来存在一定竞争压力；从土地的容积率来看，未来产品多以小高层、高层为主现有竞争、未来竞争并存浒新·金榈湾金光大道新创理想城新港名墅花园新创地块永新地块阳山

4、地块闽信地块万佳地块南山地块现有竞争未来竞争云锦城现有竞争项目产品形态均价元/平米去化率已推量(万方)未推量(万方)首次开盘金光大道多层、SOHO多层：6000SOHO：450098%80+云锦城别墅、高层——————19.22——新港名墅别墅、洋房、小高层二期别墅预计：700093%81006.7理想城多层、小高层、高层小高层5800多层630094%262306.6合计——————4470.1项目周边竞争分析目录项目市场分析项目推案计划新区市场分析项目周边竞争分析竞争个案分析项目客源定位项目推广主题品牌策略媒体活动策略推广费用预算销售节点安排各阶段推案

5、量项目定位推广主题项目推广策略1.云锦城项目竞争分析：预计08年5月份推出，产品主要为高层、别墅为主，与我们的产品有竞争，客源主要以新区为主，对于本案西部客源的拦截也是比较明显，故明年我们项目的小高层面对新区市场竞争压力比较大。竞争个案分析2.永新兴贤路项目竞争分析：该地块同样位于浒关目前在规划阶段，产品同样以高层为主，推出时间预计在08年下半年，故我们可以打时间差，在08年6月份之前完成项目的主体销售，可以将影响降到最低。3.南山金阊新城项目竞争分析：该项目目前同样在前期规划阶段，从1.7的容积率来看，小高层、高层产品为主，与我们项目的产品基本雷同，其客

6、源主要以金阊新城、新庄一带为主，基本与本案南部客源冲突，预计推出时间在08年下半年，故本案应该快速建立区域品牌价值高度、快速完成项目销售。4.理想城项目竞争分析：该项目位于新区，区域认同度较强，客源主要以新区为主，对本案西部新区客源的拦截作用比较明显。08年上半年将推出小高层（面积以100平米以上为主）与本案明年推出的小高层有冲突，但本案在户型面积上有较大的优势，故在客源的抓取上还是有较大的机会。竞争个案分析目录项目市场分析项目推案计划新区市场分析项目周边竞争分析竞争个案分析项目客源定位项目推广主题品牌策略媒体活动策略推广费用预算销售节点安排各阶段推案量项

7、目定位推广主题项目推广策略明年项目将有大量小高层推出，浒关区域客户有一定的抗性；同时区域内客户的不断挖掘,后期会面临客户不够的问题。故明年在深度挖掘浒关客源的基础上，要走出去吸引外部客源贯彻“南进东扩”的策略，往东吸引金阊新城、新庄客源，往南挖掘新区的客源。客源定位分析浒关及周边乡镇挖掘南进策略东扩策略项目客源定位08年占领新区市场08年占领金阊新庄项目客源定位重点客户群核心客户群其他区域客源游离客户群南进策略：充分挖掘新区企业工作的百领，以新苏州人为主浒关工业园企业、周边乡镇的私营企业主。东扩策略：拓展金阊新城、辛庄的企业主及市区新苏州人核心客源：浒关工

8、业园企业、周边乡镇的私营企业主。08年重点客源南进策略东扩策略充分