公园商业研究归纳总结报告.ppt

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1、公园商业研究报告研究过程需要解决的关键问题公园商业发展模式层面公园商业操作模式层面需要解决的关键问题1.公园商业发展模式有哪些，如何深层次的理解公园与商业的依存与互动，公园与商业如何有效融合，商业依托公园发展的溢价机理是什么？2.目前中国典型的公园商业有哪些，他们分别采用何种发展模式，其成功发展有哪些共性，失败的原因又在哪里？3.适合于本项目自身的公园商业发展模式是什么，项目又该该采取何种发展战略？4.公园商业在实际操作中遇到的政策壁垒是什么？规避政策壁垒通常的操作模式是什么？5.本项目该如何结合

2、企业战略，延展适当可行的操作模式以规避政策壁垒？研究思路[总体思路]通过对公园商业开发模式的研究，结合成熟案例分析，逐渐解决前述问题，以寻找适合于本项目的公园商业发展战略、开发方向及开发策略。解析公园商业[何谓公园商业]在经历了个体商业街阶段、名店商业中心阶段、大型仓储超市阶段、SHOPPINGMALL阶段等四个商业发展时期之后，一种更具生命力的世界终极商业形态——公园商业应势而生。与其它传统商业相比，公园商业在吸收SHOPPINGMALL融合购物、餐饮、娱乐等丰富业态的基础之上，将公园风景纳入商

3、业体系中，消费者既能享受到被一线品牌、特色商业所簇拥的购物快感，又可体验到在公园里购物的轻松闲适。[公园商业典型特点]公园商业作为升级的商业发展模式，它提供给消费者的不仅是新颖多样的购物休闲方式，更有传统商业无法比拟的优美景观视野及开放的体验消费环境。公园商业将游憩、公园资源、房地产、主题商业有效结合起来，突破了单一房地产的概念，充分整合了地产产业链。公园商业开发有别于传统房地产开发模式，具备泛地产诸多特征，在土地取得、开发过程及收益获取等诸多方面存在灵活操作空间。通过分析国内外大量公园商业案例，

4、我们得出公园商业开发模式六大维度新加坡圣陶沙美国Talega社区深圳东部华侨城深圳华侨城广州番禺中央公园成都宽窄巷子北京朝阳公园蓝色港湾成都芙蓉古镇广州南国桃园LaJolla，美国加州多摩，日本帕拉德罗，古巴…发展成功的都市副中心频临大城市群腹地区位泛地产或地产主导开发其中几个具有代表性的区域圣陶沙，新加坡Talega社区，美国北京蓝色港湾深圳华侨城广州番禺长隆度假区成都宽窄巷子分析维度解析维度分析通过分析公园商业关键构成要素，深层次的研究公园商业的内在机理，以达到正确判断公园商业开发模式，解析案

5、例，指导开发策略的目的。公园商业公园坐落的空间分布关系公园面积与开发模式关系消费类型与物业带动关系市场辐射距离关系地产主导与泛地产主导关系公园与商业的依托关系公园商业开发模式六大维度公园商业开发维度解析一公园坐落的空间分布关系空间分布关系为公园坐落位置地缘关系，包括城市远郊、城市近郊、城市发展区、城市核心区等，直接反映公园对城市资源的拥有度。深圳东部华侨城位于城市远郊，是以文化旅游为特点的泛地产项目，以造城为核心开发要素。在操作层面上，先期投入巨大积累区域人气，培育多业态市场。商业依托于公园，逐渐

6、形成良性发展。重庆陶然大观园位于城市核心区，开发商借助公园配套开发独立的地产项目，城市核心价值与公园特有价值迅速积累区域人气，商业公园互为依托。在操作层面山，商业主题以民俗旅游主题为依托，打造综合型商业业态。在成功打造陶然古镇得到政府信任，再次以民俗风情报批，最终成功面世。对项目借鉴意义1、明确项目空间属性，对于远郊项目来讲，商业必然先期依附于公园；而拥有城市资源的核心区与发展区的项目，商业与公园互相依托，应充分利用公园的品牌提升商业和整体物业价值。2、由于涉及公园开发，必然具备泛地产开发的特征，

7、项目功能更加综合，投资合作方式也较为灵活，开发策略要重点把握把握社会、环境效益及商业回报的平衡，把握开发现金流的平衡。3、公园商业的开发通过合理操作能够使得政府、开发商得到双赢局面，项目能够为政府带来什么，是必须回答的问题。而陶然居民俗风情的成功给了我们重要启示。公园商业开发维度解析二公园与商业的依托关系公园与商业在不同的发展模式下表现为不同的依托关系。对于泛地产、造城型开发模式而言，其开发策略必然通过公园的打造积累区域人气，通过各种主题，如旅游、娱乐等，充分扩大辐射面积，通过人气积累实现商业与物

8、业的销售，这种开发模式下，商业必然依托于公园而发展。在区域已经拥有较多或部分城市资源的情况下，开发商更多的进行房地产开发，同时尽量提升公园的品牌扩大效应，促进商业旺盛发展，这时公园和商业是互为依托的关系，商业更多是作为公园的配套。深圳华侨城即为商业依托于公园发展的典型案例。重庆龙湖动步公园占地100余亩，现有的公园商业为郦晶馆、露天餐厅及儿童公园设施，分布于公园周边与公园内部绿地，商业与公园互为依托，公园的存在提升了整体商业和物业的调性和品质。在操作层面上，龙湖通过动步公园的建设与