OCG商业运营建议书.ppt

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1、OCG商业运营建议书01此报告仅供客户内部使用，未获得圆梦集团的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。绝对保密呈：远东华人集团圆梦国际2014——10目录PART1商业定位PART2业态定位PART3合作模式PART4运营模式PART5商家资源商业定位商业定位前提之一：一、周边商业体量庞大，项目所处大环境成熟期难以预料。OCG项目周边已建成的写字楼大型集中高档商业体量较大，但区域内住宅入住率较低，入住人口增幅有限，同时商务办公配套尚未完全形成，项目的昭示性以及交通通达性较差，都给项目未来的发展带来了较大的压力。银泰城商业定位

2、前提之二：——众多开发商在招商环节持续发力，但困局难破。目前成都开工建设的城市综合体数量已超过110个，且大多单体体量在10万平方米以上，未来几年预计还将有1000万平方米的体量入市，金融城5平方公里范围内，超过20个城市综合体，众多的商业综合体集中呈现，所有开发商都在花费巨大的代价招商，但招商困局依然难破，同质化严重，若没有强大的现金流做支撑，部分项目的运营将会显得步履维艰，甚至倒闭。银泰城商业定位前提之三：——个别交付项目艰难运营，商家进退维谷。成都最好的商业，最好的歌剧院，最好的展览厅，文化娱乐均集中在南延线，但没有最够的人口红利分享

3、和消费，庞大的商业体量面临种种尴尬的局面；在已交付的奥克斯广场.九方.苏宁广场等购物中心，“空城”已成为其大多数商业项目的真是写照；商业定位前提之四：——经济发展及高端餐饮休闲业经营受挫，众多企业发展步履蹒跚。《2013年度中国餐饮百强企业分析报告》指出，受市场环境和政策环境影响，2013年中国餐饮行业增长放缓，餐饮百强企业首当其冲也经历了经营最为困难的一段时期。2013年全国餐饮收入25569亿元，同比增长9.0%，增速创下20多年以来的最低值，与社会消费品零售总额增速的差距进一步扩大。在整个餐饮市场颓废的大环境下，作为餐饮业龙头的百强企

4、业更是受挫严重。2013年，餐饮百强企业营业收入1911.1亿元，同比增长5.7%，增速比2012年大幅下降10.8个百分点，更是首次低于全国餐饮收入9.0%的平均水平。尤其高端餐饮严重受挫，2013年限额以上餐饮收入8181亿元，同比下降1.8%。增幅水平同比下降14.7个百分点，是近10年来同期首次出现负增长。商业定位前提之五：——项目的物业结构已基本决定了业态发展的方向。（以下会对分层的业态落位做描述）商业定位前提之六：——商业及写字楼的政策性和战略性自持，决定了业态之间的必然互补性。按各个物业类型的市场反应特点，以及本项目的区位具体

5、情况和开发商的融资需要，分物业，分期实施，销售与经营相结合，优质物业短期内可自持；本项目大体量的自持物业，为了后期实现更高的资本价值，必然需要良好的商业运营才能使其成为企业的良性的资产包。商业定位前提之七：——配套性、经营的稳定及成长性，注定我们在以上问题的基础上突出特色化和差异化，鲜明的主题定位是项目现阶段最好的出路。奥克斯广场的儿童类，游乐类主力店，是目前经营最好的业态，九方定位的休闲娱乐mall也在逐渐好转，目前城南众多项目缺乏定位鲜明，有特色化和差异化的商业物业类型，大多数都是以大型百货加商超以及酒店构成的城市综合体，较难突围，而差

6、异性的定位，做好市场的补缺者，是项目突围的核心竞争力。商业定位前提之八：——压缩合同期，降低招商对价成本，为业态调整期埋下伏笔。商业的成功运营发展需要一个优化的过程，逐渐淘汰一些不好的商家，做好商业的升级换代。与商家的合同期缩短，便于后期的业态调整。商业定位前提之九：——放弃追逐短期利益，将招商与战略性持有一致对待，明确商业培育的基本目标。开发商在资金链稳定的情况下，中短期的战略性持有以及招商先行的策略，即可享稳定且渐高的租金回报和可观的物业增值。前期招商运营均不错，但后续竞争乏力，商圈偏移，逐渐在走弱招商，运营较困难，几度转型本项目未来可

7、发展模式万达锦华店苏宁广场百货商场模式收益能走多高，取决于找到最适合的前期商业定位，招商策略，运营的整体把控收益的低谷的持续，取决于区域是否成熟，是否寻找到适合市场、符合本项目的商家以及商业的运营。商业定位前提之十一：——招商参与者角度看待项目劣势：1、作为沿天府大道向西扩展的第二排第三段，商业氛围成熟需待时日2、项目整体在主干道昭示性稍弱3、项目未能接驳地铁，较天府大道众多地铁商业稍显弱势OCG商业综合体（1—3号楼）——建议项目定位为：台湾风情荟项目商业总体定位：“台湾风情荟”以台式商业体验为主，综合型服务性商业构成为辅，兼顾写字楼及周

8、边客群配套商业功能。定位主旨：即能形成写字楼本身的配套、又能辐射周边办公商务人群，同时可形成以台湾风情体验为主题的目的性消费场所，使项目的商业定位形成足够的、有市场空间的差异化，