建设项目设计前期工作内容和成果标准.pdf

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1、建设项目设计前期工作内容和成果标准本阶段工作重点□收集项目基础资料□完成规划设计草案及可行性分析□完成《项目设计前期工作阶段性计划》□完成《产品建议书》的编制和确认□完成概念设计方案及分析□完成《项目设计工作总体计划》□完成《项目设计指导书》1、基础资料收集范围及深度要求：项目基础资料收集成果内容序文件名称号1宗地城市位置图2宗地区域位置图3宗地红线图4宗地现状照片5宗地地形图6宗地绿化植被与水面分布图7区域现状图8区域总体规划图9区域交通分析图10周边交通分析图11周边道路断面图12周边公共设施图13市政管线图（详附件之参考表格所示。）2、规划设计的可行性分析2.01

2、依据宗地自然条件表一（表1.1.1）的内容，分析宗地自然环境对规划设计的影响。如：依据宗地地形图分析建筑与产品的排布可能性；依据宗地绿化与水面的分布图分析现状资源的保护与利用措施等。2.02依据宗地自然条件表二（表1.1.2）的内容，对于有特殊地下物（如冲沟、暗河、古墓、地下军用设施等）或存在空气污染、水质污染、噪声污染的地块对规划设计的影响程度及对应的设计思路和解决办法（该思路、办法对应的成本估算要在《投资与收益分析》中体现）。2.03依据宗地社会条件表一（表1.2.1）的内容，分析区域总体规划、道路交通状况、周边公共设施状况、市政配套状况等对规划设计的影响。如：区域

3、总体规划对小区分期开发顺序的影响；道路交通状况对小区主要出入口设置与人车流线的影响；商业设施、教育现状、体育娱乐公园等休闲场所、银行医院等生活设施对自身配套建设规模和面积确定的影响；不利因素设施的影响和解决方案；市政配套状况对技术设计的影响等。2.04依据宗地社会条件表二（表1.2.2）的内容，分析当地政府各类间距要求对建筑排布的影响。2.05当不具备政府规划设计要点，容积率、面积分配比例等技术经济指标不完全确定时，进行我司最理想的容积率和产品分配比例分析，完成容积率分析方案及对应的容积率分析表（表3.2.2.3），当容积率确认后，深化该容积率指标下的方案及完成其对应的

4、综合经济技术指标表（表3.2.2.1）与产品分析表（表3.2.2.1）（不同指标数据选择对应的经济效益分析在《投资与收益分析》中体现）。2.06当具备政府规划设计要点，即具备既定容积率、建筑密度和配套公建面积时，按照楼层完全平均或多层、小高层、高层等不同比例分配的假设情况，进行最基本的建筑排列，完成规划设计草案其对应的综合经济技术指标表（表3.2.2.1）与产品分析表（表3.2.2.1）（不同假设情况下，对应的建设周期计划、成本估算、销售价格预测及经济效益分析，要在《工程与与销售计划》、《投资与收益分析》中体现）。2.1、规划设计草案规划设计草案的初步概念2.1.1设计

5、概念：表现项目预期的风格和设计主题。2.1.2技术概念：计划采用的重要新技术及其与规划设计的关系。2.1.3可持续发展概念：对项目分期发展的设想、对营造统一的社区概念的设想、对产品差异性的考虑。2.2、规划设计草案图纸2.2.1规划设计草案总平面图序文件名称号1规划设计草案设计说明2规划设计草案指标表3规划设计草案总平面图2.2.2综合经济技术指标综合经济技术指标表表3.2.2.1填表人：填写日期：年月日项目名称有无规划要点项目规划总用地ha容积率居住区用地ha建筑密度总建筑面积M²绿地率%住宅总建筑面积M²住宅总户数户公共服务设施总面积M²汽车位总数个住内容占住宅总建

6、筑建筑面积拟结构形式备注类型面积比例(%)宅低层住宅（1～3层）多层住宅（4～6层）小高层住宅（7～11.5层）中高层住宅（12～18层）高层住宅（19层～100m）超高层住宅（>100m）内容建筑面积(M²)用地面积(M²)公类型共商业服会所务学校设幼儿园施市政公用其他汽内容车位数占总停车面积比例(%)停车方式车地下、半地下停架空层车地面车库地面露天内交容占住宅总建筑面积比例(%)楼装修标准标毛坯房准仅提供厨卫装修提供全套精装修说明：1.根据经验，7～9层住宅与9～11.5层住宅开发成本差异不大，因此上表将7～9层住宅并入小高层类进行统计。2.设计部完成上表后提交成本

7、管理部门进行投资分析阶段的成本测算。2.2.3产品分析2.2.3.1规划设计草案的主要目的是通过设计分析为项目的投资效益和经营前景提供技术上的依据。经过对项目有利因素和不利因素的研究，以及规划设计草案中各类产品受各因素影响的情况，编制出图表或文字提交市场营销和成本部门，形成项目财务分析和营销策略的基础。2.2.3.2“有利因素、不利因素”是指对产品定价产生较大影响的因素；需针对具体情况，分析地块及产品中存在的主要矛盾，得出各主要因素。“有利因素”包括良好建筑朝向、良好景观朝向等；“不利因素”包括噪声、不良建筑朝向、不良景观等。2.2.3.