武汉市汉口西园市场产品建议书.docx

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1、武汉市汉口西园市场产品建议书第一部分市场篇!一、项目现状（添图片）“汉口西园“项冃位丁武汉市硏口区古tn二路与南泥湾大道交汇处，该项冃首期——“正康花园”始建T-2ooi年，早期已修建完成4栋多层住宅，1#、2#、4#、7#楼已入住多年。期间由于出现项冃资金周转困难而停止建设。冃前该项冃后期居住组团规划已启动。项冃信息特征一览表项目名称汉口西园项目地址武汉市斫口区古田二路与南泥湾大道交汇处占地而积26102m2建筑面积53989m2（其中已建29800m2,拟建24189m2）容积率2.0项目用地性质居住用地物业形态多层、小高层建设内容规划建设城市和谐居住小区二、项目立地研究1）区域环境

2、“汉口西园”项冃位于古HI区域范围内，古IB区域过去一直是武汉的老丁业基地，近年来随着区域城市规划建设的不断完善，现在的古田片区已经由原来城市的老工业区转变为城审新规划的居住新城区及城审商业副中心。2）区域共建配套♦交通配套古田区域范I韦I内道路畅通，交通便利。主要包括城市交通主干道：建设大道和解放大道；冃前城市轨道交通1号线和3号线正在修建，建成后将在宗关交叉并贯穿城市的东西南北，形成立体的交通枢纽，同是也是武汉四部地区通向武汉市商业屮心的交通枢纽。具体路况情况如下：建设大道——双向6车道——主要公交线路：70、506、550、560、597路等；解放大道——双向6车道——主要公交线路

3、：546、741、523、46、548路等；长丰大道——双向6车道——主耍公交线路：31、549、605、710、715路等。♦商业配套根据城市规划，•占田区域将建设发展成为城市的商业副中心。H前区域主要商业配套有：大武汉家装市场、中白仓储超市、麦德龙超市。在未来的时间里区域的商业配套还将不断发展完善。♦文教配套古出区域文教配套规模较大，设施齐全，主耍包括：幼儿园：永红幼儿园，海丁幼儿园，商业丿;T幼儿园小学：陈家墩小学中学：武汉市4中、武汉市17中、市63中、兴华中学其他：湖北警官学院、武汉市供销商业学校、军事经济学院♦医疗配套古田区域医疗配套设施较齐全，主要包括：同济协和医院、普爱医

4、院。3）区域环境总结优势♦区域范围内道路畅通，交通便利，未來将成为城市西部地区通向武汉市商业中心的交通枢纽，区内交通环境较好；♦区域商业、文教、医疗配套齐全，能够满足居民日常生活需要；♦与汉江相邻区域冃前正在修建江滩公园，未来将给居民提供面积较大的公共活动场所，同时有助于区域整体居住环境的改善。劣势：♦区域范用内道路通行车辆量较大，会存在一定的空气污染，影响居住环境；♦区域旧式住宅较多，暂住人员较多，会对区域治安环境产生一定的影响。4）区域市场♦市场概况现在古出片区作为政府旧城改造的重点区域，开发项冃向规模化方向发展。片区内商品住宅产品已经脱离了以往小规模、设计单一、多层为主的住宅特点，

5、产品的形态及品质都有较大的提高。先后有汇丰•企业总部、汉口春天、汉水熙园、融侨锦城等项冃总建筑面积在20万nf上下的住宅大盘推出。由于占田区域紧邻汉口中心城区，加上城市轻轨1号线二期工程的建设，交通生活配套优势将日趋明显。H前该区域市场楼盘销售情况良好，2008城市花园、汉口人家、汉水熙园等项IT都已售罄。区域在售项冃主要有：融侨锦城、汉口春天、天泽一方。本月市场成交价格在6800元/nf左右。其中融侨锦城项冃在项冃规划、产品设计及内部公建配套方面都具有代表性。♦古田区域在售楼盘项冃一览表项目名称建筑面积（曲）容积率物业形态主力户型（就）均价开盘时间销售率客源组成汉口春天2571377.

6、29多层、小咼层108〜12768002007.0692%斫口区域公务员、湖北警官学校教师、私营业主等，客户年龄主要集中在28〜50岁融侨锦城23000011.4小高层、高层117〜13870002006.1190%古［11片区公司职员、中学老师、国企干部等，年龄结构集中在32岁〜50岁天泽一方892932.68高层122〜13860002007.0975%古［□片区企事业单位干部、私营业主香港映象2700001.78小高层、高层93〜1207000（预计）2008.03—古田片区企事业单位干部、私营业主♦价格分析项目名称最高价（元/曲）最低价（元伽）均价（元/曲）汉口春天7200660

7、06800融侨锦城650080007000天泽•方700060006000总结分析：由图表可看出H前古田区域在售楼盘价格差异较大，这与项冃地理位置、规划及产品设计有着紧密联系。融侨锦城在项戸规划、产品设计等方面优势明显，所以价格也处于市场主导地位。♦产品分析由右表可以看出古田区域冃前市场供应量以中大户型为主；小面积户型市场占有量少，这是区域产品供应市场的一个空白点。♦客源分析——客户范围主要集中在斫口区域；——客户职业呈现多样化，包