重庆房地产业的现状与发展前景.doc

《重庆房地产业的现状与发展前景.doc》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、重庆房地产业的现状与发展前景∴重庆市房市的基本形态及结构：重庆是一座具有活力的城市，是一个大城市，大农村，二元结构十分突出的城市。整个重庆市有40个区市县，土地面积是82000平方公里，和其他的北方城市不一样，它受地区限制，是一个多中心的组成结构。城市建设和房地产开发主要集中在主城九区。主城九区的行政辖区的面积约5400平方公里，规划面积约2616平方公里，建成区面积约400平方公里左右，这是地域上的概念。∴重庆市大环境的铺垫：农村人口所占的比重较大--是人口分布的情况.整个重庆总人口3190万人，非农业人口占三分之一，

2、农业人口占三分之二，全市每年经营性用地约1300公顷，主城区占了80％。主城区房地产开发可以说是全市的“晴雨”表。重庆市直辖后城市发展很快，在发展过程中除了很多外来人口和公司来渝发展以外，今后随着重庆的城市化进程的加快，农村人口的转移，给我们城市发展和房地产开发带来一些机遇。∴重庆市房市的现状：√国家政策的协调：重庆市发展的总的情况近几年来是健康发展，有四个基本协调，第一个就是房地产开发投资增长和全社会固定资产增长基本协调。04年我们重庆在房地产上的投资是393亿元，增长19.9％，固定资产是1609亿元，增长26.8％

3、；房地产投资与全社会固定资产投资的比重基本协调；房地产投资占社会固定资产投资比重为24.4%；房价的增长和城镇居民可支配收入的增长基本协调，我市主城区03年的平均房价是2103元/平方米，04年是2372元/平方米，房价的增长是12.9％，城镇居民可支配收入03年是8151元/人，04年是9284元/人，居民收入的增长是13.9%；商品房市场的供应结构与市场消费基本协调，从04年房地产供应的比例来说，普通商品房占到了75％以上，经济适用房、廉租房安置房等近10％。重庆受地形限制，城市土地利用集约化程度较高，主城区房地产开

4、发项目平均容积率在2以上，04年每亩土地成交价平均是75万元左右，楼面价498元/平方米，这是整个房地产市场的情况，从几个数据我们感觉，重庆的房地产发展应该是健康的。　去年国六条出来以后，引起图行天下的社会的振作，尤其是房地产行业振作是非常大的。但是国六条类似于一刀切的强硬的措施，今天对于我们很多的开发商对于城市发展来说它又形成了一个一时难以评判的这么一个局面。那么究竟重庆房地产在国六条的情况下，如何面对一个硬性的转型的这么一个政策，同时根据国六条如何找到一个机遇，重新找到自己的发展和发挥的空间。普通商品房17173的供

5、应是有一个比较大的增量。短期的时间肯定会把中低档供应会有所增加，从而达到一种房价控制的效果，整体房价会有一个回落。从整体来说，这种中小户型的增加，它的整体房价会有一个回落，但是这个回落有可能只是一个表面现象。因为如果你把一些要求和规划70%以上要90平米以下的房子，硬性的去控制一些，但是很可能小的房子一般单价容易去做得更高一点，所以可能在中小户型或者中低档房的价格同时下降。当然还有一点就是信贷的收紧方面，这种心理预期有比较大的影响，购房者的持币观望应该说就更严重。当然重庆本身房价相对比较低，而且经过上一轮的调控以后，可能

6、消费者在习惯这种政策或变化的时间可能比上次会缩短，但是马上会拉动持币观望是非常严重的。从一手和二手客户来访的情况都是看到有这样一个影响。现在我们重庆房地产的开发都是先产品，后再做产品的推广。那么如果你单纯地去做风格化的东西，那么他的策划人也好，广告人也好，他们需要在产品之后进行价值发现。就是这个产品它chinaren的价值对消费者来讲到底在哪里？你要翻译成消费者能够懂的语言，然后表现艺术化的那一部分，这个价值本身的定位是新发现。他没有一种策略的发现。然后在传播方面来讲，我们很多媒体也做了很多工作，但是我们做房地产的更多的

7、是想在报纸上怎么来做传播，所以你必须站在楼盘他对消费者的信息接触形态当中，所谓的整合传播这一块来做。那现在来讲，你要走向一种有效的传播，各种媒体工具有效的组合，节省广告费，很好的合理利用你的营销费用。这一块也是需要策划的。所以这两块开拓的价值发现，到后头媒体传播的有效性，到现在整个房地产市场更加走向一种理性化。出台“国六条”这次苗头很明确的指向这个就是你自住性的需求，每个老百姓根本没资格去需求，他想把产品的供应来控制到大家就住这个小房子蛮好的，或者70%的人就住小房子蛮好的。其实调控来调控去目的只有一个，我相信无论从中央

8、到地方，大家意见相似，或者不同都是一样的目的。就是让房地产市场健康、和谐、科学的发展。这是一个根本的命题。其实我们不管是察言观色，不管是怎么样可能我们都要问一个问题，什么样图行天下的房地产市场是和谐健康的房地产市场。换句话说和谐、健康、科学的房地产市场的标准有哪些？列出条条来，我们才会因此而找到我们重庆市场我们所在的