商铺推广方案二稿.doc

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1、阳光新城商铺推广方案一、阳光新城商铺SWOT分析优势S：A地段：地处老城区与袁州区新城发展交接地带——中山东路，在人气汇集上有着先天优越条件。御景东方、中山佳苑、翠堤湾等几个小区汇聚了一定具有相关消费能力的居民。B周边环境：第七小学、市第五中学、妇幼保健医院、宜春市第二人民医院等，带来充足人气。C交通：3路、4路、12路等双向行驶公交；北起秀江东路与芦洲大道交汇的“芦洲大桥”的落成；起于明月南路北端，与明月大道相连的“明月立交桥”的兴建。带来完善交通配套，带动南北人流，为商业发展带来契机。D政策：市火车站东迁，项目所在区域必将会成为人流聚散地，对于第三产业的发展提供有利条件，该

2、区域未来必定成为市新兴综合性城市商务区。（2）劣势W：A、地段：目前本项目区域的经济不强，区域居民经济消费水平能力相对较弱，购买力相对不高，这就在一定程度上限制了商业发展。B、对于政府采取的一切政策发展项目（袁州区政府、火车站、明月立交桥），工程周期长，在筹建期间商机偏弱，成为投资者最大的顾虑。C、目前地段稍显偏僻，公路较窄，灰尘较多，不利于商业的发展。（3）机会O：A、位于中山东路的品质商铺稀缺，区域商业发展还不完善，第三产业（休闲服务）在此有很大的发展空间。B、当地尚无极具特色的商家，可以引进一些特色项目，引起目标消费人群的兴趣。C、袁州区政府的发展方向，市经济的重点发展地

3、段，各类交通配套设施日趋完善，极便利的拉动本区域的商业发展。d、随着东门的不断发展区域客户源将会更加充足，商铺置业风险极小，物业几乎不可能贬值，也比较容易转手。（4）威胁T：A、目前经济欠佳，该区域发展，最大的依托是政府政策的发展，但是各类发展项目周期长。B、周边商铺月租普遍300-500元，空缺商铺多。C、政府不断出台各种措施抑制房价，房产市场变幻莫测，投资者的投资信心在逐渐降低。二、商铺价格定位：1、2011年宜春楼盘商铺销售市场调查表2、目前商铺基本情况分析：商铺户型：单层数量：28间，其中1#、3#有20间，2#有8间，面宽3.2—4.2米，进深6.8—11.5米。来访

4、客户数量：3-4个客户来源：小区业主客户反馈：地段太偏，客户源少，能接受的价格5000—6000元问题：小区周边店铺月租金普遍300-500元，还有很多店铺空缺3、商铺定价：最低5600元/㎡，最高6000元/㎡价格定位依据：1）该区域目前经济发展滞后，商铺的竞争力弱，投资者的发展方向受限。根据对宜春各大楼盘商铺的调查分析，各商铺目前的新开商业主要还是以投资客租赁为主，大多为社区配套性商业。2）地段、人气决定商铺价格，宜人花府、中央公馆、丽景滨江商铺价格偏高，其它地段较弱的楼盘相对来说低很多。3）阳光新城目前周边客户不够充足，自小区面市以来，有意向咨询者只有3-4位，市民对于本

5、区域的投资意向弱。4）项目虽目前各方面条件较弱，根据SWOT分析，前景是可观的，人气渐旺，有利于拉动区域商业发展。4、投资回报分析：1）以5600元/㎡，土地使用权40年为依据，21.76㎡的商铺总价121856元，按月租金400元为准，年投资回报率3.9%，25.38年可以回收成本。2）以6000元/㎡，土地使用权40年为依据，51.48㎡的商铺总价308880元，按月租500元为准，年投资回报率1.9%，51.48年回收成本。但目前随着通货膨胀的加剧，置业保值的意识加强，二套房首付比例的提高，对商业地产的发展有着很好的促进作用。三、商铺推广策略：1、目前存在的销售问题：本项

6、目共有28间商铺，以单层商铺为主，如需及时销售需要有统一的业态规划、业态控制来促进我们的销售活动；发展、搞活中山东路的商业，通过招商是最好的解决方式，同时也可以提高本项目的商业氛围，提升商铺的价值。2、招商模式：方案A：整体出租，仅引进独立的经营管理品牌 方案B：散租，引进小商家，自己成立管理公司方案阐述：在A、B两个方案中，由于招商直接因素参与方式的不同，首先会影响各因素利益所得和相互均衡关系，然后会影响商场的后续操作和整个商场的市场形象，从招商行为所产生的各种关系中可取用如下指标进行方案的评估。C11方案质量指标：指标租金收入返租压力招商难度销售影响定位相关性经营条件经营风

7、险方案A低大较易利好很好要求高小B高小较难一般一般一般要求大租金收入：项目招商时产生的租金收益，其具体数据见C10指标取值范围为由低到高。返租压力：招商后商铺销售手段——返租运用的必要性，返租必要性越强,商场后期销售压力越高，指标取值范围为由强到弱。招商难易度：既引进商家资源的难易度，体现在招商成本的大小、商家进驻的快慢和招商计划实施和控制效果，指标取值范围是由难到易。销售影响度：招商完成商家入驻后对商场销售的影响，包括商场市值、商场的升值潜力、商场的形象和昭示力度，以及商铺销售计划控制等。