房地产融资租赁问题探讨及实务操作.doc

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1、房地产融资租赁问题探讨及实务操作、房地产融资租赁问题的提起租赁业在我国的发展止在提速。据《2008-2009年中国融资租赁行业研究报告》介绍：截至2008年底，商务部已累计批准外商投资租赁公司80多家，批准内资试点租赁公司37家；各类融资租赁企业注册资本超过300亿元人民币，可承载的资产管理规模可达3000亿元以上。预计2009年，中国的租赁和商务服务业仍能保持20%左右的增长速度。中国融资租赁市场渗透率不超过3%,而世界融资租赁市场渗透率已接近17%,发达国家一般在10%-30%之间。在租赁业比较发达的美国、英国等西方国家，融资租赁业年平均增长

2、率达30%，成为仅次于银行信贷的笫二大融资方式。随着我国社会主义市场经济的建立和完善，融资租赁在我国也将成为贷款、证券之后第三个重要的资本市场筹资方式。随着融资租赁被越来越多的产业认识，特别是其所有权和使用权独特的分离方式，对于商品的销售有积极的促进因素，因此房地产领域开始有很多人关注和使用这个手段。中国的融资租赁市场还有很大的发展前景。广大企业家朋友也可通过北大总裁班人脉平台开拓新的辉煌。如今的中国，是一个资本称雄的时代，资金密集型的房地产业离开了金融更是没活路。在行业周期和宏观调控的双重作用下，中国房地产业正步入转型期，如何既能剜掉肌体上的病

3、灶，又避免行业元气大伤,实在是一个颇有难度的大课题。随着中国房地产市场的不断发展，对其进行规范、制约和指引的法律制度也在不断的发展和完善。融资租赁作为一种有“朝阳产业”之称的新型租赁形式和融资方式，己被越来越多地运用于房地产行业中，这是因为其具有能够解决资金融通,促进房地产消费，解决因购房引起的社会矛盾等多种优势。为了服务北大汇丰商学院EDP学员，EDP同学会成立了房地产投资专业委员会,旨在为同学们提供全方位的投融资服务和扶持，为北大PE班学员完善投资渠道，整合社会优质资源®房地产融资租赁是启动房地产市场刺激内需，拉动经济增长的一项有效举措，它对

4、于解决我国商品房销售，改善人民生活条件，促进国家经济发展都有很大的促进作用。虽然目前此种方式运用不是很普遍,但随着人们观念的不断转变及房地产市场的逐步完善，它必将得到极大地推广。当前我国居民储蓄存款多，民间资本充裕，但投资渠道不多且风险大,这为房地产融资租赁方式提供了空间。但是目前我国涉及房地产融资租赁的有关法律还十分缺乏，或者说尚有一定的法律适用混乱，使房地产融资租赁当事人的合法权益无法得到及时有效的保护，也给我国房地产市场的发展带来了一定的负面影响。本文初步分析房地产融资租赁的儿个问题，请北京大学私募研修班同学们指点，以便形成正式的可行性分析

5、报告二、房地产融资租赁的概念及其优势要了解房地产融资租赁首先要了解什么是融资租赁。简而言之，融资租赁就是出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物后提供给承租人使用，由承租人向出卖人支付租金的交易方式。而房地产融资租赁就是租赁物为房地产的融资租赁，是一种较特殊的融资租赁。它同一般的融资租赁相比有两方面的显著区别：1・租赁物一般的融资租赁的标的物即租赁物是以各类设备为主，或者是飞机、船舶等大型运输工具。而房地产融资租赁的标的物则是房屋即不动产,不同于传统的融资租赁的标的物。传统的融资租赁的标的物本身的价值是逐步递减的，房屋的价值一般

6、会出现增加的情况，有时更会有较大的波动。2.所有权的转移一般的融资租赁的租赁期届满后，租赁物的所有权可转移给承租人,也可能不转移，仍属出租人所有。但是在房地产融资租赁中，房屋的所有权一般在租赁期届满后，都转移给承租人。所以，房地产融资租赁，即是把房地产商品作为融资租赁的标的物，房地产商品的需求者作为承租方向出租方（从事房地产融资租赁业务的公司）融资租入房地产商品的一种租赁方式。近几年全国房价快速增长的趋势一直未能明显抑制。口2006年第二季度以来，全国房价呈现加快上扬态势。这导致越来越多的人买不起房子。但中国人又不习惯长期租房住，因此“先租后买”

7、的住宅融资租赁市场前景看好。房地产融资租赁，即就是把房地产商品作为融资租赁标的物的，就是房地产商品的需求者作为承租方向出租方（从事房地产融资租赁业务的公司）融资租入房地产商品的一种租赁方式。实质上，房地产融资租赁可以视为承租方因无力即期支付该项房地产的款项而以该项房地产本身作为信贷抵押而向出租方融资租赁公司融通资金的方式。当租赁期满时，房地产融资租赁公司把所出租的房地产商品所有权转移给承租方，承租方将房地产商品全部价款所有款项同时付清。房地产融资租赁的优势有：第一、拓宽了房地产融资渠道。房地产融资租赁公司作为一个经营载体，可以通过吸收股东投资，或

8、在货币市场、资本市场采取借贷、拆借、发债上市等融资手段，吸收社会投资，改变房地产主要靠银行贷款的单一融资方式。在外资银行大力进入中国金融